Image

Thema in nieuwe NUL20

In nummer 117 van NUL20 is een thema gewijd aan 'de vve en verduurzamen'. Met onder andere enkele uitgewerkte cases.

Met de bouw van Hoogoord startte in 1966 de aanleg van de Bijlmermeer. Koningin Juliana kwam zelfs kijken na de oplevering. Terwijl de oostelijke flat volledig in bezit bleef van een woningcorporatie, werd Hoogoord West deze eeuw grotendeels uitgepond. En een deel van de eigenaar-bewoners verkochten hun woning bij vertrek aan particuliere beleggers. Daarbij werden én worden nog steeds woningen verkamerd, tot verdriet van vve-secretaris George Evers: “Slecht voor de sfeer en de sociale cohesie.”

Hoe dan ook, de huidige situatie is dat Hoogoord West een mengelmoes aan eigenaarstypen heeft: van de 147 woningen heeft Rochdale er nog 31, negen eigenaren hebben meerdere woningen en de rest wordt bewoond door eigenaren zelf of wordt door hen verhuurd. Zoiets laat zich lastig organiseren. Toch was dat hard nodig, want de flat was dringend aan een grote onderhoudsbeurt toe. Evers, gepensioneerd arbeidssocioloog: “Alles was verouderd. Liften waren om de haverklap defect, de balkons en de galerij op de tweede verdieping waren deels verrot, het dak was oud. We gaven veel te veel geld uit aan reparaties.”

Heel veel tijd

Evers: “En als je toch aan de slag moet, kijk je natuurlijk ook waar je kunt verduurzamen. Dan maak je je woning weer klaar voor de toekomst.”

Maar hoe krijg je bij al die eigenaren de handen op elkaar voor zo’n kostbare ingreep. Een ingreep waarvoor, zoals bij veel vve’s, volstrekt onvoldoende was gespaard.

Zonder toegewijde vve-bestuurders is het kansloos

Eén ding is zonneklaar: zonder toegewijde vve-bestuurders is het kansloos. Het heeft deze vrijwilligers in Hoogoord ongelooflijk veel tijd en inspanning gekost. Er zijn plannen opgesteld, nieuwsbrieven verstuurd, ledenvergaderingen georganiseerd, huisbezoeken afgelegd om bewoners van de noodzaak te overtuigen, subsidieverzoeken ingediend, enzovoort, enzovoort. En dan moeten er uiteindelijk voldoende eigenaren naar de vergaderingen komen om besluiten te nemen. Voor het aangaan van leningen en subsidies zijn daar strenge regels voor. Een overgrote meerderheid van de eigenaren moet instemmen.

Evers: “We hebben de eigenaren drie pakketten voorgelegd, variërend van alleen het hoogstnoodzakelijke onderhoud tot een ingrijpende verduurzaming. Die laatste optie hield in de plaatsing van zonnepanelen, ledverlichting in de algemene ruimten, energiezuinige liften, het vervangen van al het glas in de woningen door HR++ glas, isolatie van alle draaiende delen, vervangen of inpakken van asbesthoudende gevelpanelen én de spouwisolatie. Men koos voor het laatste pakket.”

Complexe materie

Natuurlijk doet het vve-bestuur niet alles zelf. Evers: “Het is complexe materie. Dus je moet je laten adviseren en begeleiden. Om renovatie- en verduurzamingsplannen te laten opstellen en doorrekenen, om te verkennen welke leningen en subsidies mogelijk zijn, om die aan te vragen, enzovoort, enzovoort. Wij werken onder andere met de Energiesprong Alliantie (ESA). Voor het benaderen van de bewoners heeft de gemeente ons ondersteund en Rochdale heeft ons geadviseerd bij de keuze van leveranciers.”

'Maar nu zijn er restjes asbest aangetroffen. Dat betekent een half miljoen euro extra kosten en vertraging'

Rochdale werkt loyaal mee, concludeert Evers. “Terwijl het niet allemaal in hun belang is. We hebben bijvoorbeeld een twintigjarige lening afgesloten bij het Nationaal Warmtefonds. Voor een corporatie is zo’n lening relatief duur.”

Uiteindelijk is de financiering rond gekomen, dankzij een drietrapsraket: de lening van 4 miljoen euro van het Warmtefonds, een subsidie van 1,2 miljoen uit het Volkshuisvestingsfonds (zie kader) en een stevige verhoging van de servicekosten met 50 euro per maand. Inmiddels zijn de liften vervangen, is het dak vernieuwd en is het plaatsen van de zonnepanelen in volle gang. Vanaf november worden bij alle individuele woningen draaiende delen vervangen en al het glas vervangen.

Asbest

Tegenslagen zijn er natuurlijk ook. Het duurde lang voordat de subsidie uit het Volkshuisvestingsfonds beschikbaar kwam. Vervolgens liet de verstrekking van de bouwplaatsvergunning “eindeloos op zich wachten”, aldus Evers. En inmiddels is er een ‘asbestverhaal’. Het was ingecalculeerd om asbestpanelen te verwijderen dan wel in te pakken. Maar nu zijn er restjes asbest in de afwerkkit bij de kozijnen aangetroffen. Dat moet worden verwijderd door een gespecialiseerd bedrijf: een half miljoen euro extra kosten en vertraging…

Evers: “Achteraf hadden we dus meer subsidie en een hogere lening moeten aanvragen. Nu moeten we door deze tegenvallers een aantal verbeteringen voor ons uit schuiven.

Op termijn ook gasloos

“Bij de berekeningen gaan we ervan uit dat de bewoners ongeveer 30 procent besparen op hun energiekosten. Maar veel is afhankelijk van hun stookgedrag. Een A-label krijg je bij zo’n flat nooit voor elkaar,” aldus Evers.

Graag zou de vve daarom willen doorpakken en de flat gelijk helemaal gasloos maken. Een aantal jaren terug zijn alle individuele cv-ketels namelijk al vervangen door een warmtenetaansluiting. Bewoners gebruiken gas alleen nog om te koken. Dus de vastrechtkosten zijn relatief hoog. “We hebben een gemeentelijke subsidie aangevraagd voor het gasvrij maken, maar onze contactpersoon daar is weg. Sindsdien is er radiostilte. Mocht er nog eens groen licht komen, dan kunnen we aan de slag.”