Vastgoedbeleggers willen honderden miljoenen investeren in huurmarkt, maar wel tegen hun condities
Vers kapitaal voor middensegment
| Niet alleen hypotheekverstrekkers, maar ook verhuurders toetsen het inkomen van toekomstige bewoners. Ze hanteren vaak een rekensom waarbij het bruto maandinkomen gedeeld door vierenhalf tot vijf geldt als grens voor de maximale maandhuur. Huurders met een bruto jaarinkomen van 50.000 euro komen volgens deze norm in aanmerking voor een maximale huur tussen de 800 tot 900 euro. Een soepeler norm leidt natuurlijk tot meer bestedingsruimte: een huurquote van een kwart van het bruto maandinkomen levert een huurgrens van 1000 euro op. Maar een huishouden met een inkomen van 33.614 euro – de inkomensgrens voor de sociale huursector - kan zelfs met deze soepele norm niet meer betalen dan 647 euro per maand, dus nog onder de vrije-sectorgrens (= 652 euro). |
Pensioenfondsen en verzekeraars kunnen een veel grotere rol gaan spelen op de vrije-sectorhuurmarkt. “Zij staan klaar om te investeren,” zegt Henk Jagersma. Hij is bestuurslid van de Nederlandse vereniging van institutionele beleggers in vastgoed IVBN en bestuursvoorzitter van Syntrus Achmea Vastgoed. Zijn bedrijf verzorgt de vastgoedbeleggingen van een twintigtal pensioenfondsen. “Onze fondsen hebben in korte tijd veel meer belangstelling gekregen voor beleggingen in vastgoed. In winkels én in woningen. Feitelijk hebben we meer kapitaal tot onze beschikking, dan we aan productie kunnen verzorgen. De afgelopen jaren hebben we onze inspanningen al verdrievoudigd, maar we kunnen niet volledig aan de vraag voldoen.”
Die trend wordt bevestigd door de jongste marktcijfers van vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff. De markt voor woningbeleggingen blijft volgens het rapport ‘Zekerheid gezocht’ groeien. Voor 2011 wordt een landelijk beleggingsvolume verwacht in bestaande en nieuwe woningen van 1,5 miljard euro. Vorig jaar bedroeg het investeringsvolume 1,25 miljard.
De belangstelling voor vrije sector huurwoningen mag geen verrassing heten, zegt Wienke Bodewes, directeur van ontwikkelaar/belegger Amvest. “Veel fondsen kampen door de crisis met een te lage dekkingsgraad. De aandelenmarkt brengt niet wat ervan werd gehoopt. De obligatiemarkt is roerig. Fondsen die traditioneel veel in vastgoed investeerden ondervinden minder problemen. Dus is het niet verwonderlijk dat meer fondsen vastgoed als veilige haven zien.”
Huurwoningen mochten zich al eerder op belangstelling van institutionele beleggers verheugen. Tijdens de crisis begin jaren tachtig schaarden pensioenfondsen zich massaal achter het zogeheten ABP-convenant en werden er tienduizenden nieuwe huurwoningen gebouwd. Rond de eeuwwisseling hadden zij nog meer dan 300.000 huurwoningen in bezit. Dat aantal is geslonken naar 133.000, zo schat de IVBN. Bodewes: “Ook pensioenfondsen en verzekeraars wilden profiteren van de sterk gestegen huizenprijzen. Door ‘uitponding’ zijn aantrekkelijke boekwinsten behaald.”
Gunstige verwachtingen
De hernieuwde belangstelling voor het beleggen in woningen wordt geschraagd door gunstige marktverwachtingen. Vooral in de prijscategorie van 650 tot 1000 euro in de maand voorzien beleggers veel belangstelling. “We hebben de vrije sector huurmarkt veel te lang over het hoofd gezien. Nederland kende maar twee smaken: kopen of gereguleerd huren. Dat zien we ook terug in de cijfers. De Nederlandse woningmarkt bestaat uit 3,7 miljoen koopwoningen en 2,8 miljoen sociale huurwoningen. De vrije-sectormarkt beslaat slechts 200.000 woningen in totaal. De consument heeft amper keuzevrijheid,” aldus Jagersma.
De toenemende belangstelling voor vrije sector huurwoningen is volgens hem zowel het gevolg van veranderingen in de samenleving als de invoering van restrictieve regels voor de sociale huurmarkt en het verkrijgen van hypotheken. “Nederland kent een hoge arbeidsparticipatie. Binnen relaties werken partners vaker op heel verschillende plekken. Ook wordt er sneller van baan gewisseld. Groeiende mobiliteit verhoudt zich slecht tot de vastigheid van een eigen huis. De problemen op de huidige koopmarkt versterken dat gevoel. Verder speelt de begrenzing van de sociale huurmarkt een rol. Huishoudens met een inkomen boven 33.614 hebben echter nauwelijks een alternatief. Kopen is door de aanscherping van de hypotheekregels voor veel mensen geen optie meer.”
Betere toegankelijkheid
Voor grote delen van de Amsterdamse stadsregio geldt dat nog sterker, zo schat Bodewes in. De druk is onveranderd hoog. De sociale woningmarkt is er omvangrijk en de prijs van koopwoningen relatief hoog. De prijzen zijn weliswaar gedaald, maar eerste signalen duiden al weer op prijsstabilisatie. De toegankelijkheid van de vrije sector huurmarkt steekt bovendien gunstig af bij de koopsector. “Ook wij stellen inkomenseisen. Maar dan blijkt - we hebben dat kortgeleden voor een complex in Eindhoven getest - dat mensen die volgens banken niet meer in aanmerking komen voor een hypotheek, wel bij ons kunnen huren.”
Als de Amsterdamse markt snakt naar verruiming van het vrije-sectorsegment tot 1000 euro, waarom worden die huizen dan niet snel toegevoegd? Tal van belemmerende factoren spelen daarbij een rol, volgens Jagersma. “Nieuwbouw neemt veel tijd in beslag. Bovendien beschikken beleggers niet over de juiste grondposities. De plekken waar we wel zouden willen bouwen, zijn vaak in bezit van andere partijen. Overdracht van posities gebeurt in de praktijk niet zo gauw. Ook als er door marktomstandigheden voor lange tijd niet zal worden gebouwd, dan nog is men niet geneigd zo’n positie op te geven.”
Plekken waar in theorie voldoende grond voorhanden is, bijvoorbeeld door aanleg van IJburg 2, vallen bij hem niet direct in de smaak. “We hebben sterke belangstelling voor binnenstedelijke locaties. Ook in Noord en Zuidoost zien we wel kansen. Maar bij uitbreiding van IJburg betwijfelen we of er een voldoende aantrekkelijk woonmilieu zal ontstaan. Het huidige IJburg biedt al veel appartementen. De verhuurmogelijkheden daarvan zijn beperkt, hebben we gemerkt.”
Hoge grondprijzen
In Amsterdam spelen ook de hoge grondprijzen een negatieve rol, tekent Bodewes aan. “Overal in ons land zien grondbedrijven hun winsten teruglopen. Daardoor groeit bij veel gemeenten de bereidheid om de hoogte van de grondprijzen tegen het licht te houden. Ook zijn steeds meer gemeenten bereid om speciale afspraken te maken over vrije sector huurwoningen, mits de bouw door ons wordt gegarandeerd. Als de grondprijs met 20- of 30.000 euro per woning zou dalen, dan ontstaan er veel meer mogelijkheden om tot een verantwoorde woningexploitatie te komen.”
Moeizame nieuwbouw maakt dat beleggers de aandacht richten op aankoop van bestaande woningcomplexen of projecten die nog in ontwikkeling zijn. Daarbij gaat de voorkeur uit naar ‘niet aangesneden projecten’. Beleggers hebben weinig trek in gemengde complexen met huur en individuele eigenaren: teveel gedoe rond beheer en in de samenwerking met een vereniging van eigenaren.
Alle corporaties voeren verkoopgesprekken met beleggers. Tot veel transacties komt het niet. “De biedingen zijn te laag. Minder dan de stichtingskosten. We zijn echt niet bereid om beleggers te subsidiëren”, zo zegt een woordvoerder van Stadgenoot. Al zet Stadgenoot de gesprekken wel voort. Mogelijk hebben beleggers wel belangstelling voor woningbouw op het Oostenburgereiland.
Volgens Bodewes wordt de opstelling van corporaties sterk beïnvloed door organisatiegebonden factoren. “Het gaat om simpele rekensommen. Beleggers moeten rendement halen. Wij kunnen dus niet ongelimiteerd bieden. Vervolgens maakt de corporatie een inschatting. Is het prettig om in één keer een grote som geld te ontvangen? Of levert uitponden over tien jaar waarschijnlijk meer op? De een heeft die tijd wel, de ander niet.”
Ook woningstichting Rochdale heeft gemerkt dat beleggers lage biedingen doen, zo zegt bestuursvoorzitter René Grotendorst. “Wij hebben vorig jaar een tender uitgeschreven voor verkoop van onverkochte koopwoningen. Dat leverde wel belangstelling op, maar slechts enkele biedingen waren van een acceptabel niveau. Hij ziet daarbij verschil tussen beleggers. Sommige hebben zich al goed voorbereid op die markt, andere zijn nog niet zo actief. ” De herpositionering van een aantal beleggers speelt een rol. Vesteda herstructureert, stapt uit de markt van luxe woningen en bouwt de eigen ontwikkeltak af. Amvest zoekt naar nieuwe investeerders.
Locaties gezocht
Rochdale heeft in het recente verleden in Noord en in Zuidoost woningen verkocht aan Syntrus Achmea. “Dat ging niet alleen om complexen in aanbouw, maar in Zuidoost ook om woningen vlak voor oplevering. Die woningen waren aanvankelijk bestemd voor de koopmarkt. Ze blijken goed afzetbaar in de middeldure huurmarkt.” Grotendorst verwacht dat hij de komende tijd vaker zaken zal doen met beleggers. Syntrus Achmea heeft een overeenkomst gesloten met ontwikkelaar Proper Stok voor de bouw van vrije sector huurwoningen. “Wij bekijken of we daar geschikte locaties voor kunnen aandragen. Met hen ligt er een goede basis, maar wij staan ook open voor andere partijen.”
| De voorwaarden voor verkoop van corporatiewoningen aan beleggers worden vereenvoudigd, zo heeft minister Donner bepaald. Vanaf 1 november gelden nieuwe regels. Een complex vrije sector huurwoningen hoeft niet eerst te koop worden aangeboden aan collega-corporaties. Of het Wooninvesteringsfonds. De aanbiedingsplicht aan huurders, zo benadrukt Binnenlandse Zaken, blijft wel bestaan. Verder wordt een lagere waarde geaccepteerd. Nu moet een complex minimaal 75 procent van de leegwaarde opbrengen. Dat percentage kan dalen naar zestig. Maar is sprake van doorverkoop, dan geldt voor een periode van dertig jaar een winstdelingsregeling. |
Wellicht vraagt de toevoeging van vrije sector huurwoningen simpelweg meer tijd, denkt Stefan Schuwer. Hij is binnen de raad van bestuur van Ymere verantwoordelijk voor gebieds- en projectontwikkeling. Volgens hem is Ymere het juiste antwoord op de vraag van beleggers aan het formuleren. “Corporaties hebben op veel fronten te maken met veranderende omstandigheden. Europese regels begrenzen de verhuur van sociale huurwoningen. Op de koopmarkt is sprake van vraaguitval. De overheid legt ons een extra heffing op. En we krijgen te maken met een strikte scheiding van publieke taken en commerciële activiteiten. We kunnen niet meer voor alle investeringen een beroep doen op borging door het Waarborgfonds. Wat betekent dat allemaal? We zullen de komende tijd onze positie opnieuw moeten bepalen. Eerder hebben we bij het krimpen van onze investeringen ervoor gekozen voorrang te geven aan onze sociale woningvoorraad. Bouwplannen voor dure huurwoningen zijn toen geschrapt. Die woningen zijn wellicht met steun van beleggers te realiseren. Ik beschouw hen dan ook niet als onze concurrenten, maar als belangrijke toekomstige partners. Maar die samenwerking moet zich nog verder ontwikkelen.”
En dan zijn er nog beperkende overheidsregels. “Institutionele woningbeleggers moeten de mogelijkheid krijgen delen van het bezit van woningcorporaties tegen marktwaarde over te nemen. Daarbij zijn wij bereid duurzame exploitatie te garanderen. Minimaal tien jaar, maar in de praktijk twintig of dertig jaar. Minister Donner biedt op dat punt nog onvoldoende soelaas,” aldus Jagersma.