Ruim drie jaar geleden kregen Zaanstad, Haarlem en Amsterdam in het kader van de Woningbouwimpuls (WBI) samen ruim 41 miljoen euro van het Rijk om de bouw van 13.500 woningen te versnellen. Het geld was bedoeld om tekorten op publieke investeringen af te dekken waarbij gemeenten zelf de helft van het ontbrekende geld moesten bijpassen. Hoe staan de betrokken projecten er inmiddels voor?
Of de champagne openging toen de gemeente Zaanstad in december 2020 hoorde dat ze voor de bouw van 6.000 woningen maar liefst 20,5 miljoen euro aan rijkssubsidie kreeg, kan gebiedsmanager Andjela Kraljevic niet vertellen. Ze raakte pas een halfjaar later intensief betrokken bij de nieuwbouwprojecten die dankzij de Woningbouwimpuls (WBI) versneld kunnen worden uitgevoerd. Al sinds 2015 wil Zaanstad vaart zetten achter de nieuwbouw van woningen in verschillende delen van de gemeente. De stad is daarbij onderverdeeld in vier gebieden (Zuid, Centrum, Midden en Noord) waar intensief met bewoners, bedrijven en investeerders naar geschikte bouwlocaties wordt gezocht. De WBI-subsidies in de eerste tranche werden specifiek aangevraagd voor Centrum en Midden waarbij in het laatste gebied de Kogerveldwijk centraal staat met 1.733 woningen. In Centrum ging het om 4.274 WBI-woningen. In de tweede tranche ontving de gemeente nog eens 11,3 miljoen euro voor de bouw van zo’n 2.000 woningen in gebied Noord.
Uiteenlopende bestemmingen
Kraljevic legt uit dat het geld van het Rijk verschillende bestemmingen heeft gekregen. “Op sommige plekken konden we alsnog grond saneren of parkeerplaatsen verplaatsen zodat projecten vlot werden getrokken. Er zijn ook procedures gestart om lokaal de milieuhinder te beperken zodat er woningen kunnen worden gerealiseerd.” Het geld is daarnaast gebruikt om nieuwe wegen aan te leggen of de onrendabele top van een project af te dekken. Dat het Rijk wilde bijspringen om deze woningbouwprojecten uit te kunnen voeren, zorgde binnen de gemeente daarnaast voor extra druk op de ketel. “WBI-projecten kregen intern prioriteit bij het inzetten van de schaarse capaciteit, zodat vergunningen op tijd werden afgegeven en noodzakelijk beleid rond bijvoorbeeld mobiliteit kon worden voorbereid.”
Om voor de Woningbouwimpuls in aanmerking te komen, moet minimaal de helft van de nieuwe woningen in de sociale huur, middenhuur of sociale koop (tot NHG-grens) vallen. Kraljevic geeft aan dat deze betaalbaarheidseisen in Zaanstad waarschijnlijk wel gehaald gaan worden. “Het college maakt zich al jaren sterk voor de bouw van 30 procent sociale huur en 30 procent middenhuur.” Dat de nieuwbouw binnen drie jaar na het toekennen van de subsidies moet zijn gestart, was evenmin een probleem voor de gemeente. In beide gebieden samen zijn al ruim 2.000 woningen in aanbouw genomen waarvan een klein deel zelfs al is opgeleverd. Aan het startklaar maken van de rest wordt op het stadhuis hard gewerkt.
Vernieuwde openbare ruimte
Ook in Haarlem is de kop eraf bij de bouw van de WBI-woningen. Van de 3.802 appartementen waarvoor de gemeente rijkssubsidie aanvroeg, zijn er inmiddels 700 in aanbouw of al opgeleverd. Voor nog eens 1.900 woningen ligt inmiddels de omgevingsvergunning klaar of is afgegeven, waardoor de bouw nog dit jaar kan worden gestart. In de eerste tranche van de Woningbouwimpuls legde de stad de focus volledig op de Europawegzone in Schalkwijk.
Ook in Haarlem is de kop eraf
Hier zijn verschillende verouderde kantoorlocaties die getransformeerd kunnen worden en is er ruimte om zo’n 5.500 woningen te bouwen. Net als in Zaanstad heeft Haarlem het geld uit de Woningbouwimpuls gebruikt om de tekorten op publieke investeringen af te dekken, legt gemeentelijk ontwikkelmanager Hein Schouwenaars uit. “Naast een stukje planvoorbereiding besteden we de 7,6 miljoen euro grotendeels aan het vernieuwen van de openbare ruimte, zoals de aanleg van een centrale kabel- en leidingstrook en een groene corridor met pleinen en autoluwe straten in Schalkwijk-Midden. Dat zijn kosten die we niet volledig konden verhalen op de ontwikkelaars in het gebied, terwijl de investeringen wel noodzakelijk zijn. Dankzij de WBI-subsidies kan het toch worden gerealiseerd.”
Het feit dat de stad geld van het Rijk kreeg om een aantal woningbouwprojecten die spaak dreigden te lopen, alsnog uit te voeren, heeft binnen de gemeente voor extra focus op de Europawegzone gezorgd, vertelt Schouwenaars. De stad moet namelijk zelf de helft van het tekort in de businesscase financieren. De tijdsdruk van de WBI-subsidie helpt ook om extra druk op de voorbereiding van de projecten te zetten. Op de ontwikkelaars van de woningbouwprojecten hebben de WBI-subsidies geen groot effect gehad. “De afgelopen twee jaar waren voor hen een moeilijke periode. Beleggers haakten af en de bouwkosten namen snel toe. Vanuit de gemeente proberen we daarom waar nodig flexibiliteit te bieden om de bouw op gang te houden. Zo hebben we op een handvol locaties meegewerkt aan het omzetten van middeldure huurwoningen naar sociale huur of middeldure koop. Dan kan een project alsnog worden gestart.”
Vertraging door moeilijke markt
In Amsterdam belemmeren de moeilijke marktomstandigheden eveneens de voortgang in de WBI-projecten. Als enige van de drie MRA-gemeenten die in de eerste tranche van de Woningbouwimpuls rijkssubsidie ontvingen, is nog niet met de bouw van de geplande 3.700 woningen begonnen. Hoewel de hoofdstad daardoor niet voldoet aan de eisen van de Woningbouwimpuls, is het vooralsnog onduidelijk of dit consequenties heeft voor de ontvangen subsidies. De gemeente heeft het geld specifiek aangevraagd voor de ombouw van een aantal bedrijfskavels op Sloterdijk Zuid tot woon-werklocaties. De transformatie is er duur en ingewikkeld omdat er weinig leegstand is en per kavel meerdere eigenaren en erfpachter bij de plannen zijn betrokken. Wessel de Heus, woordvoerder van wethouder Van Dantzig, geeft aan dat er op dit moment aan vier van de zes geplande nieuwbouwblokken wordt gewerkt, waarbij de eerste waarschijnlijk in 2025 in aanbouw gaat. De rest volgt snel daarna.
In Amsterdam belemmeren moeilijke marktomstandigheden de voortgang
De stad gebruikt de ontvangen 13,2 miljoen euro hoofdzakelijk voor het wegnemen van belemmeringen of het investeren in de noodzakelijke publieke infrastructuur van de wijk. Dat zou projecten kunnen versnellen, maar volgens De Heus hebben de subsidies door de lastiger geworden marktomstandigheden geen effect gehad op het op gang brengen van de markt. Van de drie gemeenten die geld uit de eerste WBI-tranche ontvingen, heeft Amsterdam wel de meeste betaalbare woningen in haar plannen staan. Waar het Rijk de lat op minimaal 50 procent legt, mikt de hoofdstad met de nieuwbouw op 70 tot 80 procent betaalbare woningen. “Dat aantal was altijd al ons uitgangspunt. Daar heeft het WBI geen invloed op gehad.”