"We worden uit de markt geprijsd"

Slag om bouwlocaties bedreigt middensegment huurmarkt
"We worden uit de markt geprijsd"

De vraag naar vrijesectorhuur is groot. De bouw van deze woningen komt op stoom. Maar nu de markt aantrekt, dreigt dit segment opnieuw in de knel te komen. Dat geldt nog sterker voor gezinswoningen. Over de wetmatigheden van de markt en de wil van Den Haag om corporaties te beteugelen.

De vraag naar vrije sector huurwoningen is in Amsterdam groot. Bij de oplevering van 56 vrije sector huurwoningen in het nieuwe complex Titaan in de Kolenkitbuurt in Amsterdam-West noteerde woningstichting Eigen Haard onlangs zo’n zeshonderd gegadigden.
Ook marktpartijen als Amvest, Vesteda en Wonam weten tamelijk makkelijk huurders te vinden, mits de huurprijs de 1000 euro in de maand niet overstijgt. “De middeldure huur is onze business. Amvest ziet kansen in vrijwel de gehele stad,” zo zegt Heleen Aarts, directeur gebiedsontwikkeling van ontwikkelaar/fondsmanager Amvest. Haar bedrijf wil de komende jaren in Amsterdam drieduizend nieuwbouwwoningen van derden kopen, dan wel zelf produceren. Ruim de helft daarvan zal bestaan uit nieuwe middensegment huurwoningen.
Amvest heeft de laatste tijd zaken gedaan met ontwikkelaar Provast aan de Zuidas en met bouwbedrijf Hurks in het Amstelkwartier. Haar eigen ontwikkelaars maken tempo in het Cruquiusgebied. Verder is Amvest betrokken bij diverse projecten op de Noordelijke IJ-oever: locatie Kop Grasweg en de van ING overgenomen positie in Overhoeks. “Institutionele beleggers stellen op dit moment voldoende middelen beschikbaar om dat totale programma te realiseren,” aldus Aarts.

Divers aanbod

Het woningaanbod is net zo divers als de doelgroep: jonge starters en senioren, tijdelijke of langdurige stadsbewoners, alleenstaanden en gezinnen. “Deels gaat het om kleine, hoogwaardige stadsappartementen, zoals de woontoren in het Amstelkwartier, maar in het Cruquiusgebied zullen we ook woongebouwen met heel aantrekkelijke appartementen en goede buitenruimte voor gezinnen realiseren. Op de locatie Kop Grasweg hebben we met de Alliantie een afspraak gemaakt om samen voor de vrije huursector te bouwen. De afspraken moeten nog nader worden uitgewerkt, maar het is zeker niet zo dat nu al vaststaat dat wij daar alleen kleine stadsappartementen bouwen en de corporatie vervolgens de zorg draagt voor de huisvesting van gezinnen.”
De bescheiden omvang van sommige appartementen hangt samen met de ontwikkeling van de markt. En de opstelling van de gemeente, zo meent ontwikkelaar Niels Jansen van Provast. Zijn bedrijf ontwikkelde de Markthal in Rotterdam en is de ontwikkelaar van de nieuwe woontoren bij het Amstelstation met 192 appartementen van 48 tot 52 m2. “De bouwenvelop van de Amsteltower schrijft een slanke hoge toren voor. De bouwhoogte dient honderd meter te zijn en de oppervlakte per etage maximaal 520 m2 BVO. Deze vereisten leiden tot een aanzienlijke verhoging van de bouwkosten. Daarnaast zijn de opbrengsten beperkt. Minimaal zeventig procent van de appartementen dient een huurprijs te hebben in het middensegment. Om het plan financieel haalbaar te maken, hebben we gekozen voor compacte stadsappartementen. Idealiter zouden we een grotere spreiding hebben gemaakt.” Jansen heeft geen twijfel over de kwaliteit van het complex. “Het wordt de mooiste woontoren van Amsterdam.” Vesteda neemt de Amsteltower in belegging. En ook Ton Schaap, de supervisor van de gemeente is volgens hem heel enthousiast over de kwaliteit van het ontwerp.

Betuttelende opstelling

Hij betreurt de ietwat betuttelende opstelling van de gemeente. “Er ligt zoveel vast, dat we nauwelijks nog creatief kunnen zijn. Bij de bouw van de Markthal hebben we de ontwikkeling van een heel bijzonder woongebouw niet geschuwd, maar dan moet ons die ruimte wel worden geboden.”
Jansen plaatst vraagtekens bij het Amsterdamse tenderbeleid.”In de versnelde tenderprocedures is de hoogte van het optiebod de allesbepalende factor. Aannemers hebben Amsterdam ontdekt. Zij doen zulke hoge optiebiedingen, dat planontwikkeling steeds vaker uitdraait op de bouw van standaardappartementen zonder onderscheidend ontwerp. Niet zelden gaat het dan om koopwoningen. Dat lijkt mij geen duurzame, toekomstbestendige oplossing voor Amsterdam. Wij hebben samen met de Alliantie nagedacht over de bebouwing van de Kop Weespertrekvaart, maar die slag kunnen wij niet winnen.”

Heleen Aarts ziet dat gevaar eveneens. “Wij mengen de bouw van koop- en huurwoningen. Dat maakt een bouwprogramma eerder financieel haalbaar, maar als de gemeente de bouw van vrije sector huurwoningen niet heel specifiek wil faciliteren, dan worden ze straks niet of bijna niet meer gebouwd.”
Robert Kohsiek, initiatiefnemer van Wonam, deelt haar vrees. “Nu zijn we al langdurig aan het rekenen om tot de bouw van aantrekkelijke, betaalbare huurwoningen te komen. We willen heel graag jaarlijks driehonderd tot vijfhonderd woningen in Amsterdam bouwen - we hebben de middelen daarvoor beschikbaar -, maar dat lukt niet als we door de ontwikkelingen in de koopsector uit de markt worden geprijsd.”

Taak corporaties?

Als de markt niet of niet voldoende in die vraag voorziet, dan kan nog steeds een beroep op corporaties worden gedaan. Zo menen de bestuurders van Eigen Haard en de Alliantie. “We rekenen de bouw van middeldure huurwoningen voor mensen die geen toegang meer hebben tot de sociale woningmarkt en die onvoldoende verdienen om een woning te kopen, nog steeds tot onze taak,” aldus algemeen directeur Rob Haans van de Alliantie. Dat beperkt zich niet tot Amsterdam. “Ook in Amersfoort en in het Gooi, zelfs in Almere, zien we onder meer jonge gezinnen die zonder corporatiehulp onvoldoende hun woonwensen in vervulling kunnen brengen.” Haans benadrukt wel de juiste verhoudingen. Negentig procent van de inspanningen van zijn corporatie richt zich op het sociale segment.

Geen markttoets bij erfpachtcontract?

De komende jaren, zo zegt bestuursvoorzitter Nico Nieman van Eigen Haard, dienen zich nog geen grote problemen aan. “De overgangsregels zijn zodanig dat we onze voorgenomen bouwplannen zonder meer tot uitvoering kunnen brengen.” Eigen Haard bouwt middensegment huurwoningen in Amsterdam, maar ook in plaatsen als Amstelveen, Aalsmeer, Uithoorn en Zaandam.
Maar daarna? Corporaties mogen dan alleen nog markthuurwoningen bouwen als de markt het laat afweten (zie kader). Daarvoor is de zogeheten markttoets. Maar die toets is niet nodig op locaties waar de corporatie eigenaar is van de grond. Maar geldt dat ook voor erfpacht? Nieman: “Een meerderheid in de senaat stelt eigen grond op één lijn met grond in erfpacht. We weten echter nog niet of de minister die redenering wil volgen, maar dat zou het voor ons wel makkelijker maken in herstructureringsgebieden een wezenlijke bijdrage te leveren aan de gemengde stad.”

Middensegmenthuur valt onder de zogeheten niet-DAEB-activiteiten van corporaties. Of en wanneer de Alliantie zo’n activiteit onderneemt, is volgens Haans sterk afhankelijk van de locatie. En de vraag wat de markt op die plek kan en wil ondernemen. “We kijken heel precies naar de beste oplossing voor een bepaalde wijk of buurt. Om de ontwikkeling van het Zeeburgereiland te bespoedigen, hebben we de gemeente het aanbod gedaan de bouw van de Theo Koomenbuurt los te trekken. De markt ontdekt het gebied nu ook en daarom kunnen we het voorgenomen koop- en vrijesectorhuurprogramma deels aan hen overlaten. Dat heeft voor ons weer als voordeel dat het financieel beslag flink afneemt. In de plannen voor de locatie Kop Grasweg in Noord zien we wel een taak voor ons zelf, ook al wordt daar eveneens samengewerkt met de markt.”

Langdurige afwikkeling

Wel maakt Haans zich zorgen over de nieuwe Woningwet. “Den Haag maakt het ons niet eenvoudig. We moeten aan gedetailleerde, heel ingewikkelde regels voldoen en het moet nog maar blijken hoe dat in de praktijk allemaal uitpakt. Stel dat op enig moment over een bepaald aspect discussie ontstaat of een marktpartij maakt aan het einde van de rit bezwaar, dan kan de afwikkeling van de bouwaanvraag heel veel tijd in beslag nemen. Het is dan zeer de vraag of het voor ons dan nog verantwoord is al die tijd zo’n plan in de lucht te houden. Daar zijn enorme kosten aan verbonden.”
Nieman heeft goede hoop dat het in de praktijk mee gaat vallen. “Als de gemeente heel duidelijk kiest voor de bouw van vrije sector huurwoningen op bepaalde plekken in de stad, dan kunnen we samen een heel eind komen.”
Wel wijst hij op een ander heikel punt. Corporaties moeten de financiering van niet-DAEB-projecten onder commerciële voorwaarden regelen. “Het moet nog maar blijken of we op dat moment dat geld kunnen lenen en tegen welke voorwaarden. Welke opslag wordt in rekening gebracht? Die uitkomst zal bepalen of we die betaalbare woningen, waar in de stad zoveel vraag naar is en die cruciaal zijn om de doorstroming op gang te krijgen, daadwerkelijk kunnen realiseren.”

Strenge eisen voor niet-DAEB-activiteiten
In de nieuwe Woningwet beperkt de kerntaak van corporaties zich tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Dat zijn de zogeheten diensten van algemeen economisch belang, oftewel DAEB. Voor alle andere - niet-DAEB - activiteiten gelden strenge eisen. Corporaties mogen deze activiteiten alleen ondernemen, als ze ten dienste staan van de sociale taak en alleen in gebieden waar de corporatie al sociaal bezit heeft.
Andere voorwaarden zijn:
  1. De activiteiten moeten bijdragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente.
  2. Corporaties mogen pas vrije sector huurwoningen bouwen als commerciële partijen geen belangstelling hebben. Daartoe houdt de gemeente een markttoets. In herstructureringsgebieden geldt een meer eenvoudige markttoets. Is sprake van sloop/nieuwbouw op eigen grond, dan kan de markttoets achterwege blijven. Onduidelijk is nog of dat ook geldt voor grond in erfpacht.
  3. Het WSW beoordeelt of de corporatie voldoende liquide en solvabel is voor de investering. Bovendien toetst het Waarborgfonds of het bruto aanvangsrendement voldoende marktconform is.
  4. De minister toetst de investering vooraf. Deze toetsing heeft betrekking op de aanpak van de gemeente, het oordeel van het WSW, de rendementstoets, de financiering, de passendheid binnen het werkdomein en het risico van weglekken van maatschappelijk vermogen.
  5. De corporatie financiert de investering met een banklening. Als dit niet (geheel) mogelijk is, dan kan het moederbedrijf tegen marktconforme voorwaarden interne financiering beschikbaar stellen. Daarvoor kan de corporatie een voorziening opbouwen uit verkoopopbrengsten. En alleen als sprake is van een positief resultaat. Interne financiering is niet toegestaan bij nieuwe uitleggebieden.