De wonderbaarlijke metamorfose van Buiksloterham

Verouderd industrieterrein wordt duurzame stadswijk
De wonderbaarlijke metamorfose van Buiksloterham

Afgelopen jaar trokken de eerste zelfbouwers in hun nieuwe woning in Buiksloterham. Toen ze in 2011 de grond afnamen, was bijna niemand geïnteresseerd in het rommelige industrieterrein. Nu gaan de zelfbouwkavels en woningen van corporaties er als zoete broodjes over de toonbank. Een vergeten stukje Noord groeit uit tot hippe woonwijk.

Zie fotoreportage Buiksloterham in transitie

Zesenhalve week kampeerden Branko Vlamings en Anne van Abkoude in hun caravan op een winderige vlakte in Buiksloterham om tijdens de zelfbouwmarkt hun droomkavel te bemachtigen. Ze hadden eigenlijk vier weken van tevoren op de plek willen zijn, maar de kavelmarkt vond later plaats dan ze hadden ingeschat. “Vorig jaar hebben we ook in de rij gestaan, maar toen kwamen we op de reservelijst terecht en niemand gaf zijn kavel terug. We hebben toen tegen elkaar gezegd: wat er ook gebeurt, volgend jaar zijn we de eersten. En dat is gelukt”, vertelt Branko glunderend kort voordat hij een optie-overeenkomst tekent voor een hoekkavel aan de Monnikskapstraat in Amsterdam-Noord. Najaar 2016 kan hij er aan de slag.

Branko en Anne waren half oktober niet de enigen die er een wekenlang kampeerverblijf voor over hadden om een eigen woning in Buiksloterham te kunnen bouwen. Van de eerste twintig optienemers kozen er achttien voor het gebied. Dat was in 2011 wel anders, kan gemeentelijk projectleider Els Daems zich herinneren. “Toen stonden we in een hoekje van de kavelmarkt en ging iedereen voor het Zeeburgereiland. Het is uiteindelijk wel gelukt om de achttien kavels in het gebied aan de man te brengen. Je mocht er namelijk welstandsvrij bouwen en de grondstukken waren groot en goedkoop. Dat trok toch een bepaald publiek.”

Stank- en geluidsoverlast

Al in 2005 had het stadsdeelbestuur van Noord besloten om het bedrijventerrein organisch te transformeren tot een gemengd stedelijk gebied. Dat was nog een hele klus, want er zat in het gebied een aantal bedrijven dat voor stank- en geluidsoverlast zorgde. De herontwikkeling mocht daarom best enkele decennia duren. In 2009 stelde de gemeenteraad het bestemmingsplan vast dat de kaders vormde voor WWde geleidelijke ontwikkeling naar een woon-werkwijk. Aanvankelijk wilde de gemeente zo min mogelijk milieubelastende bedrijven uitkopen. Dat was te duur en een deel van hen zou bij uitbreiding waarschijnlijk uit zichzelf al naar een andere plek verhuizen. In de loop van de jaren moest ze toch een aantal keren van dat besluit terugkomen. Zo vormde de milieucontour van betonfabrikant Verwo een groot obstakel voor woningbouw en is het bedrijf om die reden uitgekocht. De stad betaalde ook mee aan het plaatsen van filters in een fabriek om stankoverlast te beperken. Enkele actuele bouwprojecten kampen nog altijd met geluidsoverlast van nabijgelegen bedrijven. Maar die kan volgens Daems vrij eenvoudig met dove gevels en extra isolatie worden opgelost.
Wie nu door het gebied wandelt of fietst, ziet nog steeds veel bedrijven maar hun karakter is veranderd. Tussen de opslagloodsen en bouwmarkten vestigen zich steeds meer mediabedrijven en ontwerpers. Ze trekken in bedrijfsverzamelgebouwen als Boomerang Casa en Kaap Noord of bouwen zelf onder architectuur een nieuw onderkomen. Het bestemmingsplan is bewust globaal gehouden, zodat er op dit vlak veel mogelijk is. “We willen nieuwe initiatieven zoveel mogelijk faciliteren, maar zullen op sommige momenten ook handhavend blijven optreden”, verduidelijkt Daems. Aan die flexibiliteit zit wel een nadeel. “We moeten het bestemmingsplan regelmatig actualiseren. Op dit moment zijn we bezig met herziening nummer vier.”

Corporaties nog ouderwets actief

Behalve zelfbouwers hebben ook de corporaties Buiksloterham in een vroeg stadium ontdekt. In de tijd dat corporaties nog als grote gebiedsontwikkelaars opereerden in Amsterdam, namen zij grondposities in Buiksloterham in.
Na Ymere in Overhoeks was vooral de Alliantie er vroeg bij. “Onze eerste gesprekken over het innemen van grondposities  dateren al uit 2006”, vertelt manager Projectmanagement Arnout Vos. Hij ziet Buiksloterham door zijn goede ontsluiting en gunstige ligging op de zon als een gebied met veel potentie. De eerste kavel die de corporatie er overnam, lag naast Air Products, een producent van gassen en chemicaliën. Dat bedrijf had zich lang tegen het nieuwe bestemmingsplan verzet, omdat het zich in zijn uitbreidingsmogelijkheden beperkt zag. De Alliantie kocht het in 2011 uit en nam het erfpachtrecht over. Vervolgens kon worden begonnen met het tekenen aan Buiksloterham&Co, een nieuwe buurt met 550 woningen en minimaal 9000 m2 aan bedrijfsruimten/horeca die in drie fasen wordt gebouwd. Begin 2016 gaat de schop in de grond voor het eerste koopcomplex met 37 appartementen. Voor deze woningen was veel belangstelling: er schreven zich meer dan tweehonderd kandidaat-kopers voor in. Vrijwel gelijktijdig start de bouw van het eerste blok met zo’n 46 sociale huurwoningen. Van het totale project zal 45 procent uit huurwoningen bestaan met een accent op het sociale segment.
In de wijk is ook ruimte gereserveerd voor individuele zelfbouwers en bouwgroepen. “We streven naar een zo breed mogelijke mix aan woningtypen en bewoners. Zelfbouwers voelen zich bovendien vaak erg verbonden met een plek en zetten zich er graag voor in.”
Juist op deze plek vindt Vos dat belangrijk, want Buiksloterham&Co wordt een duurzame en circulaire buurt volgens de ideeën uit het gelijknamige manifest (zie kader). Zo streeft de Alliantie naar hergebruik van afvalwater door het af te voeren naar een biomassacentrale van Waternet. Ook zal bij stortbuien het regenwater tijdelijk in het gebied worden opgevangen voordat het gedoseerd wordt geloosd in het oppervlaktewater.  Verder denkt de corporatie aan zonnecollectoren op de gemeenschappelijke parkeergarage en wordt met de gemeente gepraat over het bevorderen van autodelen. Zelfs de stedenbouwkundige opzet van Buiksloterham&Co heeft volgens Vos een duurzaam en robuust karakter: die laat veel ruimte open om in te spelen op actuele woningmarkttrends.

Stoere blokken aan het water

Buiksloterham&Co is niet het enige project dat de Alliantie realiseert in het gebied. Op de kop van de Grasweg ontwikkelt de corporatie in samenwerking met Hurks en Amvest nog eens 350 woningen pal aan het IJ. Dertig procent komt in de sociale huursector, terwijl de resterende woningen evenredig over het koop- en middeldure huursegment worden verdeeld. Het gros zal bestaan uit appartementen in stoere stadsblokken die in hoogte aflopen richting het IJ. Om bewoners in het binnengebied zicht op het water te laten houden, worden bewust ruimten tussen de gebouwen opengelaten. Met de bouw van de eerste blokken wordt waarschijnlijk eind 2016 gestart.

Tegen die tijd heeft Eigen Haard de eerste twee fasen van zijn project De Vrije Kade al in aanbouw genomen. Nog dit jaar gaan de heipalen in de grond voor het eerste woningblok.  Op de kavel tussen de Distelweg en het Johan van Hasseltkanaal-West komen in totaal 220 woningen, verdeeld over drie blokken met 66 eengezinskoopwoningen (‘stadswoningen’) en 80 koop- en 58 sociale huurappartementen. Langs het Buiksloterkanaal worden ook nog eens zestien geschakelde koopwoningen (‘kadewoningen’) gebouwd. Het project valt duidelijk in de smaak bij kopers: volgens projectleider Niels Bon zijn alle koopwoningen van de eerste fase inmiddels verkocht en is er ook voor de tweede fase veel belangstelling. Eigen Haard heeft ook het manifest voor een circulair Buiksloterham ondertekend en zal in het project in ieder geval extra aandacht besteden aan de opvang en het bufferen van regenwater. Er komt op verzoek van de toekomstige bewoners een extra groenstrook om de woningen en op de schuine daken van de eengezinswoningen en de koopappartementen kunnen eenvoudig zonnepanelen worden gelegd. “Voor de tweede fase studeren we nog op extra maatregelen. Zo denken we aan het gescheiden inzamelen van GFT-afval, dat kan worden hergebruikt als grondstof voor andere producten of energie.”

 

Circulair Buiksloterham
Architect Tom Frantzen was een van de gelukkigen die in 2010 de gemeentelijke tender wonnen voor de bouw van een duurzaam appartementenblok in Buiksloterham. Hij koos ervoor om zijn woon-werkgebouw Patch 22 grotendeels uit hout op te trekken. “Het is de enige grondstof die voor 100 procent hernieuwbaar is en waarin CO2 duurzaam is opgeslagen.” Een houtpelletketel zorgt voor warmte, terwijl zonnecellen op het dak zoveel elektriciteit produceren dat het gebouw energieneutraal is. Om delen van het complex in de toekomst gemakkelijk een andere functie te kunnen geven, is de ventilatie afgestemd op de normen voor kantoren en zijn de vloeren extra stevig uitgevoerd.
Het initiatief van voormalig wethouder Maarten van Poelgeest om voor enkele bouwkavels ontwikkelaars te selecteren op duurzaamheid, heeft achteraf gezien de toon gezet voor de grote ambities op dit gebied in Buiksloterham. Zelfbouwers kozen vaak uit ideële en financiële motieven uit eigen beweging al voor een duurzame woning. Het hielp ook dat de gemeente besloot om bij de uitgifte van kavels voor bouwgroepen duurzaamheid als belangrijkste selectiecriterium te hanteren. Een aantal mensen uit het gebied is afgelopen jaar nog een stap verder gegaan en stelde met twintig partijen een manifest op om van Buiksloterham een circulaire wijk te maken. Op basis van gesprekken met belanghebbenden en analyses van de bestaande en toekomstige situatie kwamen zij tot de conclusie dat er in het gebied toe moet worden gewerkt naar het sluiten van de kringlopen rond energie, water, bouw, afval, mobiliteit en voedsel. Om dat te kunnen realiseren, is naast een aantal technologische maatregelen ook de inzet van allerlei partijen nodig, niet in de laatste plaats de gemeente.
Vaker een aai over de bol
Van Frank Alsema, die als zelfbouwer en mede-oprichter van Stadslab BSH nauw bij het initiatief is betrokken, mag het stadsbestuur nog wel wat vaker partijen een aai over de bol geven of een klap uitdelen om de transitie te versnellen. Op zijn eigen kavel experimenteert hij met allerlei duurzame en circulaire toepassingen en probeert zo een voorbeeld te zijn voor anderen. “Een circulaire wijk moet deels van onderop ontstaan, maar we kunnen niet zonder de steun en betrokkenheid van de overheid. Ambtenaren moeten zich gesteund voelen door hun wethouder als ze aan innovatie mee willen werken.”
Hoewel allerlei partijen op dit moment uitzoeken wat zij concreet kunnen doen om van Buiksloterham een toonbeeld van duurzaamheid te maken, is Alsema bang dat met het einde van de crisis principes als snelheid maken en geld verdienen weer de boventoon gaan voeren. “Grote ontwikkelaars kunnen in Buiksloterham voor de nodige massa zorgen, maar velen denken nog in ouderwetse patronen en zijn niet zo innovatief en wendbaar als hun collega’s in de tussenmaat.”