"Woningcorporaties kunnen door hun lagere rendementseisen makkelijker woningen voor middeninkomens realiseren dan beleggers". Dat zei Rob Haans, directievoorzitter van De Alliantie, tijdens de PakhuisNUL20 debatavond op 19 mei. Beleggers hebben weliswaar veel geld beschikbaar voor woningbouw maar zijn zeer risicomijdend, bevestigde Michiel de Bruine, hoofd assetmanagement van Bouwinvest.
Veel woningzoekenden kunnen niet (meer) terecht in het gereguleerde segment of de koopsector. Ze zijn aangewezen op de vrijesectorhuur. Dit deel van de woningmarkt, met huren vanaf 700 euro, is met 4,3 procent van de markt niet sterk vertegenwoordigd in Nederland. In Amsterdam (9,9%) en de Stadsregio +Almere (7,1%) is het aandeel groter, maar ook hier lijkt ruimte voor groei van dit segment te bestaan. Volgens onderzoeker Frans Wittenberg van Stec Groep is de vraag naar huurwoningen tussen de 700 en 1000 euro blijvend. Volgens Wittenberg loopt de behoefte aan extra vrije sector huurwoningen in de komende tien jaar in de Stadsregio Amsterdam (+ Almere) uiteen van 9700 tot 19.200 stuks. Deze extra vraag komt bovenop de tekorten aan vrije sector huurwoningen die er nu al zijn in Amsterdam (4600) en de Stadsregio + Almere (21.800)
Planologe Leonie Janssen-Jansen, verbonden aan de Universiteit van Amsterdam, zet stevige vraagtekens bij de behoefteprognoses van de Stec Groep. De ruime marge geeft volgens haar al aan dat er weinig met precisie te zeggen is.
Volgens Sebastiaan Capel, stadsdeelvoorzitter van Amsterdam-Zuid, is het middeldure huursegment in Amsterdam nog altijd een ondergeschoven kindje: "Zolang iemand van 27 met een goede baan nog steeds 700 euro moet betalen voor een kamer in een woning die ze met twee vrienden deelt, heeft Amsterdam meer modale huur nodig."
Wie bouwt?
Niettemin. Er is een duidelijke behoefte en wie gaat daarin voorzien? De sprekers opperden verschillende oplossingen: een verschuiving van sociale huur naar vrijesectorhuur in de bestaande voorraad, transformatie van leegstaande gebouwen naar middeldure huurwoningen en nieuwbouw. Volgens Haans is een verschuiving naar meer geliberaliseerde huurwoningen nodig: "Dat helpt ons om in de vraag te voorzien en de doorstroming op gang te brengen. Nu is 9 procent van ons bezit geliberaliseerd. Wij streven naar maximaal 20 procent."
Wat betreft nieuwbouw ligt het ingewikkeld in Amsterdam. Marktpartijen willen wel investeren, maar alleen op goede locaties en tegen de juiste grondprijzen. Capel wijst er op dat Amsterdam-Zuid en Amsterdam-Oost een speciaal fonds hebben voor investeringen in de kwaliteit van middeldure huurwoningen, opdat niet alleen studio's worden gebouwd maar ook woningen voor gezinnen.
Voor een belegger als Bouwinvest is Zeeburgereiland al een risicovolle locatie. Dat komt volgens De Bruine doordat het opstartrisico in zo’n gebied groter is dan in ‘bewezen locaties’. "Wij bouwen liever dichtbij het centrum." De Alliantie gaat daar wel vrije sector huurwoningen bouwen. "Woningcorporaties kunnen niet per se meer risico nemen dan beleggers, maar kunnen wel genoegen nemen met minder rendement", zegt Haans. ‘Wij hebben de investeringskracht om in één keer vijf à zeshonderd woningen neer te zetten.’ De Alliantie bouwt op het Zeeburgereiland 550 tot 600 woningen, waarvan 200 sociale huurwoningen, 200 middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen. "Dat moeten we kunnen blijven doen. De situatie die door de kabinetsplannen nu dreigt te ontstaan, gaat over de hoofden van bewoners."
Lees ook:
Vrijesectorhuur: hype of structurele behoefte (NUL20, mei 2014)
Ontwikkeling Zeeburgereiland: Gebiedsontwikkeling als zoektocht (NUL20, mei 2014)
Voor dit artikel is gebruik gemaakt van het verslag van de bijeenkomst op de site van Aedes.