De nieuwe coalitie bevestigt haar inzet op 100.000 woningen per jaar en meer regie vanuit het Rijk. Tegelijkertijd laten reacties uit de sector zien dat de financiële onderbouwing tekortschiet, waardoor de uitvoerbaarheid van de bouwambities opnieuw onzeker blijven.
De nieuwe coalitie zet in het woonbeleid grotendeels in op voortzetting van bestaand beleid, eerder geformuleerde ambities en afspraken. We zien opnieuw de ambitie om jaarlijks 100.000 woningen te bouwen en om de regeldruk te verminderen. Wat eveneens blijft, is de hypotheekrenteaftrek en de aanhoudende roep vanuit de woningsector dat er veel te weinig geld is om alle plannen uit te voeren.
Aanpak woningtekort
De aanpak van het woningtekort behoort tot de prioriteiten van de nieuwe coalitie. Dat kan niet zonder het oplossen van de stikstofproblematiek en de netcongestie, eveneens prominente thema’s in het regeerakkoord. Niet voor het eerst wordt de ambitie uitgesproken om de woningproductie op te schroeven naar 100.000 woningen per jaar, waarvan tweederde betaalbaar en 30 procent sociale woningen. Nieuw is de inzet op 25 procent betaalbare koopwoningen binnen dat segment. Die norm is niet hard geformuleerd en mag per regio verschillen, maar betekent de facto minder ruimte voor middeldure huurwoningen.
De ambitie van de afgelopen twee kabinetten om jaarlijks 100.000 woningen toe te voegen, bleek tot dusver een bewegend doel. Voor het derde jaar op rij daalde in 2025 de woningproductie. Vorig jaar werden bijna 80.000 woningen aan de voorraad toegevoegd.
Na de regionale woondeals van minister De Jonge wordt nu wettelijk vastgelegd waar, hoeveel en binnen welke termijnen woningen moeten worden gerealiseerd. Daarbij wijst het kabinet dertig grootschalige nieuwbouwlocaties aan als ‘van nationaal belang’, verspreid over het land. Naast nieuwbouw noemt de coalitie aanvullende maatregelen om extra woonruimte te creëren, zoals permanent wonen op vakantieparken, mantelzorgwoningen, transformatie, woningdelen, optoppen, splitsen en aanplinten. Dit wil men grotendeels vergunningvrij maken. Oftewel: gemeenten moeten dit belemmeren. Ook het voornemen om bezwaarprocedures in te korten klinkt bekend: er komt één beroepsgang met vaste uitspraaktermijnen. Lopende initiatieven, zoals het stimuleren van industriële bouw en het bevorderen van doorstroming, keren terug in het akkoord.
Woningcorporaties (verenigd in Aedes) en institutionele ontwikkelaars (NEPROM) reageren eensgezind: goed dat het kabinet aan de slag wil, maar graag met boter bij de vis. Volgens beide partijen past het Rijk volstrekt onvoldoende middelen bij om de ambities waar te maken. Het kabinet verlengt weliswaar de huidige financiering voor woningproductie en infrastructuur van elk 1 miljard euro per jaar tot en met 2029, maar volgens NEPROM is eerder 3 tot 5 miljard euro nodig. Bovendien blijkt uit recent onderzoek van de Autoriteit woningcorporaties dat corporaties onvoldoende investeringskracht hebben om hun bouwopgave — circa 30 procent van de totale woningproductie — te realiseren. Een voor de hand liggende oplossing zou het afschaffen van de vennootschapsbelasting voor corporaties zijn. De coalitie kiest echter voor een beperktere tegemoetkoming: een korting van 250 miljoen euro in 2028, oplopend tot 325 miljoen euro structureel vanaf 2031.
Huurbeleid
Over de systematiek van de jaarlijkse huurverhoging rept de coalitie met geen woord. Dat duidt op voortzetting van het huidige beleid, zoals vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken. Onduidelijk blijft de precieze invulling van de aangekondigde jaarlijkse inkomenstoets voor sociale huurders. Nieuw is dat ook een vermogenstoets gaat gelden voor nieuwe sociale huurders; momenteel geldt uitsluitend een inkomenstoets.
De coalitie toont zich bezorgd over de financiële positie van verhuurders. De eerder aangekondigde verlaging van de overdrachtsbelasting voor beleggers wordt doorgezet. De Wet betaalbare huur blijft van kracht, maar het kabinet wil wel onderzoeken hoe deze kan worden ‘geoptimaliseerd’ om het aanbod van huurwoningen op peil te houden. Dat kan leiden tot aanpassingen in de puntenberekening of het verruimen van huurgrenzen. Voor Amsterdam kan dit betekenen dat meer huurwoningen boven de gereguleerde huurgrens gaan vallen.
Het lijkt erop dat gemeenten straks de verkoop van sociale huurwoningen niet langer kunnen blokkeren. Laat zo'n verbod nu net in het verkiezingsprogramma van de Amsterdamse PvdA zitten. De coalitie wil de procedures voor verkoop van corporatiewoningen vereenvoudigen. Dat moet corporaties meer armslag geven om woningen te bouwen en te verduurzamen.
Verduurzaming bestaande voorraad
De coalitie blijft vol inzetten op warmtenetten, mede om netcongestie te beperken. Om de uitrol te versnellen en betaalbaar te houden, is het kabinet bereid private warmtebedrijven over te nemen of daarin te participeren — zij het “binnen de huidige financiële kaders”. In wijken waar een warmtenet niet haalbaar is, geldt de hybride warmtepomp als alternatief. Deze wordt ‘genormeerd per 2029’, al blijft onduidelijk wat dit precies inhoudt. Het Nationale Isolatieprogramma loopt door tot in de jaren dertig. Verhuurders worden verplicht om huurwoningen met energielabels E, F en G uiterlijk in 2029 uit te faseren; labels C en D volgen in 2040.
Huisvesting van asielzoekers en statushouders
De coalitie erkent dat een ordentelijke opvangketen voor asielzoekers noodzakelijk is. De spreidingswet blijft van kracht en het kabinet zet in op extra te bouwen COA-locaties. Voorlopig komt er geen verbod op voorrang voor statushouders bij sociale huur, zolang er geen goed alternatief is voor hun huisvesting. Om dat alternatief te realiseren, wil de coalitie bindende afspraken maken met gemeenten over de bouw van tijdelijke woningen voor statushouders, Oekraïners en andere woningzoekenden. Dat oogt als een minder vrijblijvende opvolger van de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen van voormalig minister De Jonge. Veel flexprojecten in de regio Amsterdam maken gebruik van die stimuleringsregeling.
Links of rechts?
Na de neoliberale koers onder minister Blok is de afgelopen jaren een duidelijke omslag zichtbaar. Met wetten als goed verhuurderschap, betaalbare huur en regie op de volkshuisvesting is de positie van huurders versterkt en heeft het Rijk opnieuw een centrale rol gekregen in ruimtelijke ordening en woningproductie. De vraag is of dit regeerakkoord die beweging voortzet, of juist afremt.
Het antwoord lijkt: een stapje naar rechts. Het ongemoeid laten van de hypotheekrenteaftrek is veelzeggend. Deze ondoelmatige subsidie kost inmiddels zo’n 25 miljard euro per jaar. Daarnaast blijkt de koers uit kleinere keuzes: begrip voor de verdienmogelijkheden van verhuurders, de nadruk op betaalbare koop en het stimuleren van de verkoop van corporatiewoningen — klassiek liberale thema’s. Gemeenten lijken straks de verkoop van sociale huurwoningen niet langer te kunnen blokkeren, al valt te bezien hoeveel effect dat in de praktijk zal hebben.
En dan is er nog de vermogenstoets voor toegang tot de sociale huursector. Is dat een rechtse of juist een uitgesproken linkse maatregel? Zeg het maar. Aan de slag.