In een tijd van krapte op de woningmarkt is de leegstand van woningen een tegenstrijdigheid. Gemeenten proberen daarom eigenaren van leegstaande panden te stimuleren om ze te verhuren. Het rijk wil, met een aanpassing van de Leegstandwet, dat gemeenten meer mogelijkheden krijgen voor een aanpak. Amsterdam test al enige tijd met de ruimere mogelijkheden in de leegstandsverordening. Met succes.
Het lijkt een probleem van vroeger tijden: huurwoningen die lange tijd leeg staan. Met de enorme vraag naar woonruimte zou het geen punt moeten zijn om zelfs slechte woningen in onpopulaire buurten verhuurd te krijgen. Toch staan er zelfs in gemeenten met de meest overspannen woningmarkt nog steeds woningen leeg. Volgens een recente evaluatie door het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) gaat het de laatste vijf jaar om een stabiel percentage administratieve leegstand van 2,3 to 2,4 procent van de woningvoorraad. Dat lijkt niet veel, maar dat zijn nog altijd dik 180.000 woningen. De leegstand van kantoren is gemiddeld hoger, zo’n 9 procent. Woningen die echt langere tijd, dus meerdere jaren, leegstaan zijn er veel minder. Het ministerie schat dat getal landelijk op zo’n 30.000 woningen. Daarvan zouden minstens 12.500 weer bewoond kunnen worden.
Verordening
Sinds de Leegstandwet, ooit in het leven geroepen in 1981, de tijd van grote leegstand van woningen in stadscentra, kunnen gemeenten maatregelen nemen tegen het bewust onbewoond laten van woningen. De eigenaar kan dan verplicht worden om leegstand te melden en kan een boete krijgen als hij of zij dat niet doet. Gemeenten moeten daarvoor wel een leegstandsverordening vaststellen, en maar weinig gemeenten doen dat. Landelijk hebben slechts 26 gemeenten zo’n leegstandsverordening, en een kleine minderheid gebruikt die actief om te handhaven. In de regio Amsterdam hebben Haarlem en Amsterdam een verordening.
Een stad als Almere heeft die niet, maar dat betekent niet dat politici zich geen zorgen maken over de leegstand in de stad. Zowel oppositiepartij VVD als coalitiepartij D66 vroegen het stadsbestuur vorig jaar nog om actievere maatregelen te nemen tegen leegstaande woningen en gebouwen in de stad. De leegstand in Almere ligt op het landelijk gemiddelde, maar vertoont de laatste jaren wel een stijgende lijn. Leegstand kan volgens D66-raadslid Spencer Alberg een groter probleem worden wanneer er in de toekomst weer meer lucht komt in de overspannen woningmarkt, en minder courante woningen niet zo makkelijk een huurder of koper vinden. “Het is verstandig om als gemeente deze periode van relatief geringe leegstand te benutten om te anticiperen op de toekomst, zodat je daar straks niet door wordt verrast.” zei hij vorig jaar tegen lokale omroep 1Almere.
Dat de meeste gemeenten de Leegstandwet niet gebruiken om een leegstandverordening in te stellen heeft niet alleen te maken met de relatief lage leegstand. Het ligt ook aan de wet zelf. In de eerste plaats is moeilijk te meten of zo’n verordening daadwerkelijk effect heeft op het aantal leegstaande woningen. Maar daarnaast biedt de Leegstandswet gemeenten eigenlijk maar weinig ruimte. Een eigenaar kan beboet worden bij het niet melden van leegstand, maar wat gebeurt er als een eigenaar dat wel doet en de woning leeg blijft? “Dan kan de gemeente tot een verplichte voordracht komen van een huurder. “De gemeente moet volgens de wet dan optreden als leegstandsmakelaar¨, zegt Hannes van de Pol, handhavingsjurist Leegstand en Ondermijning van de gemeente Amsterdam. “Dat betekent dat de gemeente zelf een persoon moet aandragen om de woning, vaak tijdelijk, te bewonen. In de praktijk loopt dit tegen veel praktische bezwaren aan en wordt het niet toegepast. Actief zoeken naar bewoners vraagt erg veel tijd en inzet van gemeenten, daarnaast mag een eigenaar na de voordracht alsnog met een eigen kandidaat komen.Je zou kunnen zeggen: dat deel van de wet is eigenlijk een dode letter.”
Crisis- en Herstelwet
Van de Pol heeft inmiddels ervaring met hoe het anders kan: de gemeente Amsterdam kreeg twee jaar geleden als pilot van het ministerie toestemming om onderdelen uit de Crisis- en Herstelwet toe te passen op de leegstandsverordening. Dat betekent dat Amsterdam huiseigenaren nu een termijn kan opleggen om een woning te laten bewonen. “Die makelaarsfunctie van de gemeente verdwijnt dus.” Ook Utrecht mag, sinds 2023, deze regels toepassen.
Van de Pol beschrijft het proces. “Eigenaren van een lege woning zijn verplicht om binnen zes maanden melding te doen van leegstand. Als ze dat niet doen volgt eerst een aanschrijving, indien nodig gevolgd door een boete. De gemeente gaat zelf op onderzoek, bijvoorbeeld door een melding uit de basisadministratie dat er al langere tijd niemand meer op het adres woont, door waarnemingen van toezichthouders of meldingen van omwonenden. In de meeste gevallen wordt de leegstand na een aanschrijving gemeld. Dat gebeurt zo’n 500 keer per jaar, en dan nodigen we de eigenaar binnen twee maanden uit voor een leegstandsgesprek op locatie: wat is de reden voor deze leegstand, waar loopt een eigenaar tegenaan, en wat is een redelijke termijn om de leegstand opgelost te krijgen?”
De gemeente legt vervolgens afspraken vast in een leegstandbeschikking met daarbij een termijn waarin de woning weer bewoond moet zijn, en kan een last onder dwangsom opleggen als de woningeigenaar de woning na een vastgestelde termijn nog steeds niet heeft verhuurd, bewoond of verkocht.
Verbouwingen
De oorzaken van leegstand kunnen divers zijn, ziet Van de Pol. “Het gaat voornamelijk om verbouwingen die gewoon te lang duren of stilliggen. Voor eigenaren is het soms moeilijk dat de gemeente eisen stelt over de snelheid waarmee een pand weer bewoond moet worden. ‘Dat bepaal ik zelf wel,’ zeggen ze dan. Nou, dat is in Amsterdam dus niet zo.”
Bovendien is het ook voor de eigen inwoners belangrijk dat de stad grip houdt op de leegstand. “Sinds de invoering van de nieuwe regels in december 2022 zijn er in Amsterdam elk jaar meer dan 600 woningen weer bewoond na ingrijpen van de gemeente. Dat lijkt op het totale woningaanbod misschien niet veel, maar het zijn wel honderden huishoudens die nu ergens terecht kunnen.”
“Sinds de invoering van de nieuwe regels in december 2022 zijn er in Amsterdam elk jaar meer dan 600 woningen weer bewoond na ingrijpen van de gemeente"
En Amsterdammers willen zelf ook dat de gemeente ingrijpt als er een woning ergens langdurig leegstaat. “Dan worden wij gebeld door verontwaardigde buurtbewoners die zien dat eigen familieleden, vrienden of bekenden geen woning kunnen vinden, terwijl een straat verder een woning al jaren niet bewoond wordt.” Via het meldingenportaal van de gemeente komen er gemiddeld 360 meldingen per jaar binnen van omwonenden over een leegstand.
Het gaat daarbij overigens niet alleen om particuliere of private eigenaren. “In het afgelopen jaar hebben we ook corporaties gewezen op het feit dat hun woningen soms te lang leegstaan. Het excuus is dan nog wel eens dat er nog een juridische procedure loopt, of dat er nog asbest verwijderd moet worden. Maar soms wordt er ook te lang gewacht door bijvoorbeeld het uitstellen van beslissingen bij verouderde woningen. Ook corporaties dienen zich aan de leegstandverordening te houden.”
Wetswijziging
De ervaringen in Amsterdam en Utrecht zijn voor minister Keijzer (VRO) een reden om een wetswijziging in te dienen en de extra mogelijkheden die beide steden nu benutten in de Leegstandwet te verankeren. Ook andere gemeenten, zoals Den Haag, hebben inmiddels aangegeven om daarmee aan de slag te willen, schrijft de minister eind december aan de Tweede Kamer. “Hoewel de langdurige leegstand van woningen volgens het CBS veelal te verklaren is en het uiteindelijke potentieel van 12.500 woningen erg klein, ben ik van mening dat elke woning die weer regulier verhuurd kan worden van meerwaarde is: iedere woning is er immers één.”