Bedrijfslasten corporaties verschillen aanzienlijk

‘Fusies maakten corporaties niet efficiënter’
Bedrijfslasten corporaties verschillen aanzienlijk

De bedrijfslasten van corporaties in de regio Amsterdam verschillen aanzienlijk in hoogte. Dat blijkt uit de nieuwe benchmark van de brancheorganisatie Aedes. Voor sommigen toont de benchmark aan dat schaalvergroting niet efficiënter maakt.

Aantal verhuureenheden per corporatiemedewerker (FTE)

Het referentie-aantal is de gemiddelde aantal VHE per FTE bij corporaties van vergelijkbare grootte.
Bronnen: CiP, Aedes Corporatie Benchmark Centrum, Centraal Fonds Volkshuisvesting

Een andere, overigens omstreden, indicator van de efficiëntie is het aantal verhuureenheden (VHE) per voltijdbaan (FTE). In de tabel is goed de vooruitgang te zien die Rochdale heeft geboekt in de periode 2011-2013: bijna 32 procent meer verhuureenheden per FTE. Ook Stadgenoot en Ymere hebben hier veel winst geboekt, al blijven het middenmoters.

 

De Aedes Benchmark
Toen NUL20 eerder op grond van gegevens van het Centraal Fonds Volkshuisvesting de bedrijfslasten van Amsterdamse corporaties vergeleek, was er kritiek op onze werkwijze. We zouden appels met peren vergelijken, omdat kosten op verschillende manieren in de boekhouding kunnen worden opgevoerd. Aedes heeft samen met de accountants van PWC deze ‘ruis’ er uitgehaald. Daarnaast heeft Aedes alleen beïnvloedbare lasten opgenomen. Onder meer sanerings-  en verhuurderheffing zijn ervan afgetrokken. De bedrijfslasten omvatten bijvoorbeeld uitgaven aan personeel, advies, accountants, leefbaarheid en reorganisaties, en verliezen op debiteuren.
In samenwerking met KWH heeft Aedes ook het huurdersoordeel over drie onderdelen van de serviceverlening in de Benchmark opgenomen. Dit kwalitatieve deel wordt later uitgebreid.
De bedoeling is uiteindelijk dat de corporaties door middel van de benchmark van elkaars werkwijzen gaan leren.

“Corporaties op crash-dieet”, kopten we anderhalf jaar geleden boven een artikel over de bedrijfslasten van sociale huisvesters in de Stadsregio Amsterdam. Door dat crash-dieet waren enkele corporaties indertijd al aardig wat vet kwijtgeraakt, met als koploper De Key, dat zijn bedrijfslasten tussen 2008 en 2011 met bijna 18 procent zag afnemen. Ook in de Aedes Benchmark, met gegevens uit 2013, voert De Key de lijst met zuinigste corporaties in de regio aan, met 792 euro aan ‘geharmoniseerde, beïnvloedbare netto bedrijfslasten per gewogen verhuureenheid’ (VHE, zie kader).
“We hebben in 2011 gekozen voor een snelle reorganisatie en daarmee het personeelsbestand teruggebracht van 439 FTE (vaste formatie) in 2009 tot 304 FTE in 2013. Dit resultaat is direct zichtbaar in onze bedrijfslasten”, zegt directievoorzitter Leon Bobbe op de website van de corporatie.
De Key wordt op de voet gevolgd door Eigen Haard, dat in 2013 822 euro per verhuureenheid aan bedrijfslasten had. Ook Eigen Haard is tevreden met dit resultaat.
Aan het andere eind van het spectrum staat de Alliantie, met 1093 euro per VHE. Dat is flink hoger dan bij de andere Amsterdamse corporaties. De Alliantie wijst er erop dat haar bedrijfslasten in de Amsterdamse context weliswaar hoog zijn, maar vergeleken met alle andere corporaties in Nederland gemiddeld, en zelfs laag vergeleken met corporaties in het Gooi en Amersfoort, waar de Alliantie eveneens actief is.

Reorganisatiekosten

“We kunnen onze eigen score wel verklaren: die wordt beïnvloed door eenmalige lasten in 2013”, zo verklaart woordvoerster Elsbeth Postma. “Zo trof de Alliantie onder andere een voorziening van 12 miljoen euro ten behoeve van een reorganisatie die leidt tot een substantiële, duurzame verlaging van de bedrijfslasten vanaf 2015.”
De bedoeling is dat het personeelsbestand met 110 FTE’s krimpt tot 597 eind 2015. In 2013 nam het aantal werknemers al met dertig af.
De Alliantie is in efficiëntie inmiddels ingehaald door Rochdale, dat in 2011 verreweg de hoogste bedrijfslasten had. In 2013 bedroegen de bedrijfslasten van Rochdale 972 euro per VHE.
Rochdale zegt niet verbaasd te zijn over deze uitkomst: “Vijf jaar geleden zijn we begonnen met het opstellen van een koersplan. We zijn bedrijfsmatiger gaan werken, onze organisatiestructuur is veranderd, én we hebben flink gereorganiseerd. Dat heeft ons tot voor kort veel geld gekost, maar door al deze maatregelen dalen de organisatiekosten in de nabije toekomst aanzienlijk.”
De bedrijfslasten van Stadgenoot zijn vrijwel even hoog (970 euro per VHE). De corporatie zegt hier tevreden over te zijn, maar wil het personeelsbestand de komende vijf jaar met 10 procent verder terugbrengen - grotendeels door natuurlijk verloop en het niet verlengen van tijdelijke contracten. In een paar jaar tijd is het personeelsbestand van Stadgenoot al gekrompen van 430 naar 345 voltijdbanen.
Ymere heeft met 999 euro per VHE vergelijkbare bedrijfslasten. Ymere wijst erop dat het daarmee beter dan gemiddeld scoort onder corporaties met meer dan 25.000 verhuureenheden (zie grafiek). Ook Ymere zette in 2013 geld (10,8 miljoen) opzij voor een reorganisatie. “Als je dat in ogenschouw neemt, dan kun je zonder meer stellen dat we op de goede weg zijn”, aldus directieraadslid Ber Bosveld op de website van de corporatie.
Het Zaanse Parteon (€900,- per VHE) had reorganisaties in 2009 en 2012 en zegt te blijven sturen op de bedrijfslasten, onder meer het verder optimaliseren van processen en digitalisering.

Leefbaarheid

En wat vinden de huurders, die deze kosten uiteindelijk moeten opbrengen, van het bedrijfslastenplaatje in de Aedes Benchmark? Siep van der Werf, bestuurslid van de Huurdersvereniging Amsterdam: “Je ziet dat enkele van de zes grote Amsterdamse corporaties nu nog voor grote reorganisatiekosten staan die zich later zullen terugverdienen. Maar voor ons is het ook duidelijk dat de schaalvoordelen waarmee eerder fusies werden verdedigd in deze cijfers zeker niet zichtbaar zijn.”
De gemiddelde bedrijfslasten van grote corporaties (>25.000 VHE) zijn met 1087 euro per VHE inderdaad hoger dan die van kleinere. Mogelijk komen deze hogere kosten doordat grote corporaties vooral actief zijn in grootstedelijk gebied. Daarbij gaat het overigens niet meer om kosten voor leefbaarheid. Die waren in voorgaande jaren flink opgelopen, maar zijn in 2013 door alle corporaties in de regio teruggebracht tot 0 euro per VHE. Bij een sociale huisvester als Eigen Haard gebeurde dat ‘cold turkey’ van 192 euro per VHE in 2012 naar niets in 2013, zo blijkt uit Corporatie in Perspectief (CiP), een uitgave van Aedes.

Stadsbewoners minder tevreden

Volgens de makers van de Aedes Benchmark zijn huurders in de grote stad kritischer dan die daarbuiten. De onderzoekers laten in het midden of dit komt door de geboden service of door de aard van de huurders. Huurders in de regio Amsterdam zijn weer het meest kritisch van alle stadsbewoners.
Meer over de huurderstevredenheid en de meetinstrumenten daarvoor in het volgende nummer.

 

Huurdersoordeel en bedrijfslasten per verhuureenheid

Spreidingsgrafiek

Corporaties in de Stadsregio Amsterdam presteren gemiddeld tot goed waar het gaat om de bedrijfslasten. Ze werken over het algemeen efficiënter dan corporaties met meer dan 25.000 VHE elders in het land. Maar in huurdersoordeel scoort het overgrote deel flink onder het gemiddelde van 7,3. Ook Eigen Haard, dat wegens onvolledige gegevens niet in de grafiek is opgenomen, zit er ruim onder (het Zaanse ZVH leverde geen cijfers voor de benchmark). In de grafiek zijn alleen corporaties opgenomen waarvan zowel de Totaalscore Huurdersoordeel als de bedrijfslasten bekend zijn.

 

Trefwoorden: