Houtbouw is snel, schoon en nauwelijks nog duurder dan bouwen met beton. Woningcorporaties bouwen dan ook steeds meer duurzaam met hout. Een aantal van hen sprak zelfs al uit om vanaf dit jaar minstens 20 procent nieuwbouw uit hout op te trekken. Maar dat blijkt makkelijker gezegd dan gedaan.
Het was een primeur: afgelopen november werd het eerste houten gebouw voor sociale huur in Amsterdam opgeleverd. De Houten Leeuw in de Kolenkitbuurt is door Stadgenoot gebouwd met Cross Laminated Timber (CLT), dat voor 99 procent uit hout bestaat. Omdat daarnaast ook minder transport nodig was, was de CO2-impact van het bouwproces een stuk lager dan wanneer het gebouw uit beton, steen en staal zou zijn opgetrokken. De bouw met CLT ging bovendien veel sneller dan met beton: door bijvoorbeeld de badkamers al in de fabriek te maken, duurde de bouw slechts een jaar.
“Beton en staal worden duurder en vroeg of laat komt er meer CO2 belasting op. Daar moeten we ons op nu voorbereiden”
Hans Rietdijk, projectontwikkelaar bij Stadgenoot
Ook andere corporaties in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) hebben verscheidene houtbouwprojecten in de planning, zoals het gebouw Xylino in Almere (de Alliantie), dat al bijna is opgeleverd, en de houten woontoren in Haarlem Oostpoort (Ymere), waarvan de bouw afgelopen december van start ging.
Binnen het Green Deal Convenant Houtbouw wordt over houtbouw gesproken wanneer minstens 65 procent van de materialen biobased zijn, voor gestapelde gebouwen met minder dan tien woonlagen. |
De corporaties moeten ook wel haast maken met houtbouw, anders gaan ze hun eigen doelstellingen niet halen. In oktober 2021 onderschreven ruim tachtig organisaties in de MRA, waaronder meerdere woningcorporaties, het Green Deal Convenant Houtbouw, en daarmee de doelstelling om vanaf 2025 minimaal 20 procent van de nieuwbouw van woningen in hout uit te voeren.
Een rondvraag bij de drie woningcorporaties Stadgenoot, Eigen Haard en Rochdale laat zien dat houtbouw nog niet zo simpel is. Laat staan 20 procent houtbouw. Dat komt onder andere door strengere brandveiligheidsvoorschriften, onzekerheden over de kosten en nog niet volledig ontwikkelde productieketens.
Duurzaam hoogstandje
Hoewel Stadgenoot zich niet wilde vastleggen op de 20 procent van het convenant, leverde zij met De Houten Leeuw een duurzaam hoogstandje. Niet alleen stootte de productieketen minder CO2 uit, er is ook CO2 opgeslagen in de wanden en kozijnen van het gebouw. Het gebruik van CLT brengt weliswaar hogere kosten met zich mee, maar daar staat tegenover dat de houten elementen in de fabriek zijn geproduceerd en op locatie in rap tempo zijn geassembleerd. Afgelopen november kregen 53 jongeren de sleutel van hun appartement.
De corporaties moeten ook wel haast maken met houtbouw, anders gaan ze hun eigen doelstellingen niet halen
De wens om in hout te bouwen ontstond al vroeg in het ontwikkelproces, vertelt Hans Rietdijk, projectontwikkelaar bij Stadgenoot. Maar ondanks dat hij een ervaren ‘aannemer in hout’ erbij had betrokken, De Nijs, heeft Rietdijk zich intern hard moeten maken om het gebruik van hout erdoor te krijgen. “Er waren veel vooroordelen: hout is brandgevaarlijk, laat te veel geluid door, is veel te duur en vraagt veel onderhoud. Deze zorgen hebben we weg kunnen nemen door al vroeg in het ontwerpproces met hout rekening te houden.” Dat deed Stadgenoot door een hogere geluidsisolatienorm toe te passen, extra voorzetwanden te plaatsen voor de brandveiligheid, en alle betrokken partijen transparant te informeren.
Hoge kosten
Ook de relatief hoge kosten van het bouwen met CLT staan een hoge vlucht van deze houtbouw nog in de weg. Volgens Rietdijk zijn aannemers financieel voorzichtig, aangezien zij mogelijke risico’s - zoals extra onderhoud of prijsveranderingen van het bouwen met hout - nog meenemen in hun prijsberekeningen. “Het is vooralsnog: onbekend maakt onbemind”, aldus Rietdijk. Naarmate de houtbouwketen volwassener wordt, zullen deze ‘risicopremies’ volgens Rietdijk dalen.
Gezien het merkbare enthousiasme over De Houten Leeuw, denkt Rietdijk wel dat de bouw- en corporatiesector een kantelpunt nadert. Het groeiende bewustzijn over duurzaamheidsdoelen speelt daarbij ook een rol. “Je kunt zo goedkoop mogelijk blijven doorgaan, maar de wal gaat het schip keren: beton en staal worden duurder en vroeg of laat komt daar meer CO2-belasting op. Daar moeten we ons nu op voorbereiden.” De Houten Leeuw laat volgens hem zien dat meteen aan het begin van een project de ambitie moet worden gesteld om met hout te bouwen. Vervolgens kan worden bepaald welke aanpassingen nodig zijn om een project haalbaar te maken.
Houten woonwijk
Eigen Haard is inmiddels begonnen aan het grotere werk. De corporatie heeft de afgelopen jaren houtbouw verankerd in haar duurzaamheidsambities. Na kleinere houtbouwprojecten, zoals de Kreekrijk in Assendelft en Meer en Vaart in Amsterdam Nieuw-West, bouwt de corporatie nu aan de Nelson Mandelabuurt in Amsterdam-Zuidoost. Hier worden 725 houten woningen en voorzieningen gerealiseerd. Eigen Haard realiseert samen met architectenbureau Studio Nauta en houtbouwer Treetek 288 woningen.
Volgens Jos Witjes, projectontwikkelaar bij Eigen Haard en verantwoordelijk voor de Nelson Mandelabuurt, vraagt houtbouw om een andere aanpak. “Vanaf de start van het ontwerp kijken specialisten al mee, zoals een installatie- of een brandveiligheidsadviseur, terwijl die er gewoonlijk pas later bij worden betrokken.” Volgens Witjes moeten businesscases worden herijkt om te voorkomen dat houtbouw altijd duurder uitvalt. Wanneer bijvoorbeeld de restwaarde of carbon credits van materialen worden meegerekend, wat bij conventionele bouw niet het geval is, ligt er een betere businesscase.
Corporaties zijn van goede wil, maar dwang helpt: in de Nelson Mandelabuurt stelde de gemeente Amsterdam houtbouw verplicht. Volgens Witjes zou betere regelgeving helpen om meters te maken: “Als de regelgeving er is, moeten de partijen wel aan de slag.”
Door stapsgewijs meer ervaring op te doen, anticiperen corporaties op mogelijk veranderende regelgeving in de toekomst.
Toch ervaart de corporatie de gevolgen van de nog premature productieketen van houtbouw. Ilse van Andel, adviseur innovatie en duurzaamheid bij Eigen Haard, wijst erop dat volwassenwording tijd kost. “De betonketen is over vele jaren lang versterkt, mede door grote investeringen van de overheid. Voor hout moeten hele nieuwe ketens worden opgebouwd.”
Hoewel Van Andel gelooft dat een initiatief als het houtbouwconvenant - dat Eigen Haard heeft ondertekend - helpt om de ketenvorming te versnellen en de markt zekerheid te bieden, blijft ze realistisch: “Het convenant is bedoeld om houtbouw te stimuleren, maar de doelstelling van 20 procent nieuwbouw in hout wordt niet gehaald, ook niet door ons.”
Opstartend maar ambitieus
Rochdale zet de vaart erin met enkele houtbouwprojecten in de planning, zoals de 29 houten woningen aan de Westzijde in Zaandam, en de samenwerking met Ymere en Eigen Haard aan Brasa Village in de H-buurt in Amsterdam-Zuidoost. Daar worden houten flexwoningen modulair gebouwd en in de fabriek voorbereid waardoor de bouwtijd slechts een jaar bedraagt.
Dit is onderdeel van de NH-Bouwstroom, een samenwerking van Noord-Hollandse woningcorporaties met bouwpartners om een snelle en betaalbare woningbouw te realiseren. Rochdale realiseert 161 van de 520 geplande woningen in Brasa Village, waarvan 105 voldoen aan het criterium van 65 procent hout om als houtbouw te worden beschouwd. Want regels zijn regels: de overige 56 woningen bevatten ook veel hout, zoals houtskeletbouw in de basis, maar net te weinig voor het predikaat ‘houten gebouw’.
“Wat mij betreft zien we een wijzigende koers”, zegt Eric Nagengast, directeur Vastgoed bij Rochdale. Hoewel volgens hem de bouwkosten nog niet helemaal concurrerend zijn, zien we overal in de samenleving de volwassenwording van houtbouw terug. “Wij worden steeds kritischere consumenten, maar je merkt ook dat de verzekering, de brandweer en andere partijen in de keten steviger beleid beginnen te formuleren. We hebben geen lege snelweg waar we flink op het gaspedaal kunnen”, aldus Nagengast. Dat partijen moeten wennen aan de nieuwe bouwmethode, merkt hij ook bij de welstandscommissie, die in sommige gevallen het liefst nog een bakstenen muur voor de houten wand plaatst.
Door stapsgewijs meer ervaring op te doen, anticiperen corporaties op mogelijk veranderende regelgeving in de toekomst. Tegelijkertijd ziet Nagengast de bestuurlijke keuzes van het huidige kabinet als een uitdaging voor een duurzame toekomst: “Als hout niet gehonoreerd wordt in de Milieu Prestatie Gebouw (MPG-) berekeningen de komende jaren, ben ik benieuwd hoe het zich gaat ontwikkelen.”
|
Houtbouw kan qua kosten steeds beter concurreren met conventionele bouw. Dat bleek onlangs uit een analyse van Alba Concepts, IJKX, Bouwscoop en C-creators, mogelijk gemaakt door Built by Nature. Zij keken naar 48 houtbouwprojecten; de kosten van meergezinswoningen tot vier verdiepingen met laagste kosten komen overeen met de gemiddelde kosten van conventionele betonnen gebouwen. Gemiddeld liggen de totale bouwkosten nog wel 8 procent hoger bij houtbouw. Prefabricage en industriële productie kunnen deze kosten verlagen. Vooral een combinatie van Cross Laminated Timber (CLT) en houtskeletbouw blijkt effectief voor eengezinswoningen om kosten in toom te houden. De kosten voor extra maatregelen, zoals brandveiligheid, geluidsisolatie en esthetiek, leiden tot 5 procent hogere kosten bij houtbouw. Een verdiepend onderzoek van IJKX en platform ‘Wat kost de bouw van een huurwoning’, vergeleek aanvullend 32 houtbouwprojecten van woningcorporaties met conventioneel gebouwde projecten. Hieruit blijkt dat houtbouw, vooral met prefabricage, sneller kan worden uitgevoerd. Snelle bouw betekent minder bouwplaatskosten en een kortere tijd tot verhuur. Dit maakt houtbouw voor de corporaties aantrekkelijk, met name voor eengezinswoningen en laagbouw, die zich goed lenen voor prefabricage. |