Image

In Amsterdam zijn de afgelopen twee jaar zo'n 10.000 koopwoningen in handen gekomen van beleggers. In Almere is in 2020 9 procent (200 woningen) van de door eigenaar-bewoners verkochte woningen opgekocht door investeerders. In Amstelveen wordt gemiddeld 1 op de 3 woningen in het goedkope en middeldure segment opgekocht en getransformeerd tot dure huurwoningen. Aldus gemeentelijke onderzoeken die moeten onderbouwen waarom een opkoopbescherming nodig is.

Met de nieuwe Wet opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur voor bestaande koopwoningen kunnen steden sinds 1 januari beleggers weren, waardoor starters en middeninkomens meer kans krijgen op die zo gewenste eigen woning. In gebieden met zo'n bescherming moet een huizenkoper er ook zelf gaan wonen. Slechts onder strikte voorwaarden is het mogelijk de woning (tijdelijk) te verhuren, maar dat kan alleen nadat een verhuurvergunning is verkregen. Reguliere verhuur is pas na vier jaar mogelijk.

Hele stad 

De bescherming geldt voor bestaande koopwoningen tot een bepaalde WOZ-waarde. Opvallend is dat alle MRA-gemeenten die deze maatregel nu invoeren dat voor de hele stad doen. Dat geldt voor Haarlem, Amsterdam, Amstelveen en Almere. Daarmee worden de grenzen van de nieuwe wet opgezocht. Daarin wordt namelijk nadrukkelijk gesproken over 'bepaalde gebieden' die aan specifieke criteria voldoen. 
Amsterdam argumenteert dat beleggers over de gehele stad actief zijn en er overal sprake is van schaarste en oplopende prijzen. Andere gemeenten hebben een verwante argumentatie. Woordvoerder Jack de Vries van Vastgoedbelang verwacht dat leden de juridische houdbaarheid van de beschikking zullen gaan testen. Hij wijst er ook op dat de maatregel niet beschermt tegen 'keep-to-let'. Dat heeft volgens hem inmiddels een hogere vlucht genomen dan kopen-voor-verhuur. Bij 'keep-to-let' houdt een woningeigenaar na verhuizing zijn woning aan voor verhuur.

Verschillende WOZ-grenswaardes

Per gemeente wisselt de gekozen grenswaarde van de WOZ. Almere houdt zich net als Rotterdam aan de NHG-grens (Nationale Hypotheek Garantie). Deze grens ligt per 1 januari 2022 op 355.000 euro. Ongeveer 85 procent van de Almeerse koopwoningen zou in 2020 (de peildatum) onder die grens vallen. En, motiveert de gemeente: die NHG-grens is ook de hoogste prijs die haalbaar is voor koopstarters en huishoudens met een middeninkomen.
Amsterdam voert een andere argumentatie om een grenswaarde van ruim een half miljoen in te voeren. Anders heeft de maatregel geen zin. Zelfs bij de gekozen grens van 512.000 euro valt nog maar 65 procent van de bestaande koopwoningen onder de regeling. Het college van Diemen stelt dezelfde WOZ-waarde voor als Amsterdam, maar de nieuwe gemeenteraad moet daarover nog een besluit nemen.
Ook andere grote steden introduceren een opkoopbescherming met een WOZ-grens waaronder ongeveer 60 procent van de koopwoningen valt. In Haarlem is vanaf 1 februari de opkoopbescherming al van kracht, voor alle bestaande koopwoningen tot 389.000 euro (WOZ, prijspeil 2020).

In andere regiogemeenten, zoals Zaanstad, Diemen, Ouder-Amstel en Edam-Volendam doet het college onderzoek naar invoering, al dan niet aangespoord door raadsmoties. Daar zijn ook beleggers actief. Bovendien vreest men een waterbedeffect nu beleggers elders de voet wordt dwars gezet. Wat hen kan weerhouden zijn de invoeringskosten. Die zijn zeker voor kleinere gemeenten relatief hoog. Zaanstad bijvoorbeeld schat de totale implementatiekosten op zeker 100.000 euro. Dan is er na implementatie ook handhaving nodig, anders wordt de verordening snel een dode letter.
En het vraagt ambtelijke capaciteit. Kort geleden kondigde Zaanstad aan dat het bestuurlijk apparaat de werkdruk niet meer aankan en een aantal activiteiten ‘on hold’ heeft gezet.