Actieplan Amsterdam: naar 10 procent van woningbestand in 2040
Hoeveel ruimte is er voor de wooncoöperatie?

Met een ambitieus actieplan wil de gemeente Amsterdam de wooncoöperatie een stevige impuls geven. De hoofdstedelijke woningmarkt moet over twintig jaar voor 10 procent uit wooncoöperaties bestaan, goed voor 40.000 woningen. Volgens wethouder Laurens Ivens draagt dat bij aan een socialere stad: betaalbare woningen en nieuwe gemeenschappen. Heeft dat kans van slagen?


De Amsterdamsche Coöperatieve Woningvereeniging Samenwerking in Zuid bestaat al meer dan honderd jaar en telt zo’n negenhonderd middeldure huurwoningen.

 

Nadat de nieuwe Woningwet in 2015 van kracht werd, is het concept wooncoöperatie afgestoft. Bij deze rechtsvorm is de coöperatie eigenaar van een aantal woningen die door de leden worden gehuurd en beheerd. Een lichtere vorm is de beheercoöperatie: bewoners huren van een woningcorporatie maar beheren het gebouw zelf, op het casco na. De coöperatie kan sociale huur, middeldure huurwoningen of een combinatie van beide beheren. In het onlangs gepresenteerde actieplan wil de gemeente Amsterdam al die verschillende wooncoöperatievormen stimuleren. Dit met het doel om over twintig jaar zo’n 40.000 nieuwe en bestaande woningen binnen wooncoöperatieverband in de stad te hebben.
Overigens kunnen ook kopers zich in een coöperatie verenigen, maar daar ligt het accent in het Actieplan Wooncoöperaties niet op. Wethouder Laurens Ivens (Wonen). “We willen heel graag huurwoningen voor nu en de langere termijn betaalbaar houden. Corporaties hebben last van de verhuurderheffing, beleggers willen woningen kunnen uitponden. De wooncoöperatie is de ideale tussenvorm.”
De wooncoöperatie heeft geen winstoogmerk en kan daardoor de huren voor altijd binnen de perken houden, zo is de gedachte.

Genoeg animo


Laurens Ivens:
“De pilots laten zien dat het kan. Bij de laatste tender hebben we drie goede initiatieven moeten afwijzen. Die wil ik ook graag ruimte geven.”

De wooncoöperatie is niet nieuw in Nederland en ook niet in Amsterdam. De Amsterdamsche Coöperatieve Woningvereeniging Samenwerking in Zuid bestaat al meer dan honderd jaar en telt zo’n negenhonderd middeldure huurwoningen. De leden beslissen gezamenlijk over het huurniveau. Ook recenter zijn in de hoofdstad nieuwe coöperaties ontstaan. Soweto kocht in 2014 een oud schoolgebouw in Oost en daarnaast zijn er enkele beheercoöperaties ontstaan, zoals Akropolis op Zeeburgereiland en Copekcabana in Noord. De initiatiefnemers van Copekcabana zijn lang met woningcorporatie Ymere in gesprek geweest om meerdere woningen te verwerven, maar zij konden geen overeenstemming bereiken over de aankoopprijs.
De gemeente heeft in de afgelopen jaren drie locaties – waarvan één afviel - ter beschikking gesteld om ervaring op te doen met het uitgeven van bouwlocaties aan wooncoöperaties. Op Centrumeiland gaat De Warren een duurzaam en circulair woongebouw voor 36 huishoudens met een mix van sociaal en middelduur bouwen, in de Watergraafsmeer werkt De Nieuwe Meent met het concept ‘commoning’ aan een gebouw met 33 woningen, waarvan een derde in het sociale segment.
Ivens: “Beide pilots laten zien dat het kan. Er zijn groepen die willen en het lukt initiatiefnemers hun project financieel goed te onderbouwen. Het is daarom tijd om door te gaan. Bij de tender die De Nieuwe Meent won, hebben we ook weer drie goede initiatieven moeten afwijzen. Maar die wil ik ook graag ruimte geven.”

Neo-hippies?

Ook Clemens Mol van !WOON denkt dat er genoeg animo is voor nieuwe projecten. Hij adviseert zowel de gemeente als wooncoöperatie-initiatieven. “Uit onderzoek blijkt dat in alle lagen van de Amsterdamse bevolking behoefte bestaat aan zelforganisatie. Dat past in een internationale trend waarin mensen de regie over hun eigen leefomgeving terug willen krijgen. En dan het liefste duurzaam, vraaggestuurd en betaalbaar. De wooncoöperatie biedt daar de kans voor in een woningmarkt die in toenemende mate ongrijpbaar is geworden.”
Mol acht de ambitieuze doelstellingen van het actieplan haalbaar, maar alleen als Amsterdammers de wooncoöperatie ook echt gaan omarmen. “Je hebt daarvoor ambitie nodig, want het kan alleen werken als gemeente en andere spelers in de stad mogelijkheden scheppen. Maar het kan natuurlijk niet iets zijn dat moet, mensen moeten het willen, er een kans in zien.”
Volgens Theo Capel, bestuurslid van Ons Nieuwe Hof, een woningcoöperatie die in navolging van Samenwerking in Zuid middeldure huurwoningen wil realiseren, ligt de nadruk bij de gemeente tot dusverre te veel op ‘woongroepachtige vormen’. “Wij zijn niet op zoek naar een community van neo-hippies, wij willen die blijvend betaalbare woningen realiseren waar zoveel behoefte aan is. Iedereen kan lid worden van onze coöperatie.”


De Nieuwe Meent is de wooncoöperatie die in de Watergraafsmeer zijn concept tot wasdom mag brengen: een woongemeenschap in een gebouw met 33 woningen.

Tot dusverre vist Capel steeds achter het net, maar hij ziet zijn kansen groter worden met het actieplan van de gemeente. “Wij zetten in op een coöperatie met op termijn ongeveer negenhonderd middeldure huurwoningen. Daarmee kunnen we in één keer een flinke bijdrage leveren aan de ambitie van de gemeente voor de komende jaren.” Hij hoopt bovendien dat de initiatieven die bij eerdere tenders buiten de boot vielen, zoals Ivens ook wil, de kans krijgen hun plannen alsnog te realiseren. “Of er nu heel veel initiatieven in de stad zijn, betwijfel ik,” zegt Capel. “Geef eerst de plannen die er zijn de ruimte, zou ik denken.”

Crowdlending

Initiatiefnemers moeten voor financiering nog steeds uitwijken naar Duitse banken. In Duitsland, en ook in andere Europese landen, is het concept van de wooncoöperatie veel gebruikelijker. Onze oosterburen zijn gewend om dergelijke coöperaties te financieren, terwijl Nederlandse banken, ook de coöperatieve en idealistische, afhoudend staan tegenover een voor hen bewerkelijke nichemarkt. Mol: “Ook om die reden is het belangrijk dat we meer wooncoöperaties krijgen, waardoor het voor banken interessanter wordt. We zijn bezig allerlei standaarden te ontwikkelen, modellen en statuten, om zowel voor banken als initiatiefgroepen de procedures te vergemakkelijken.”
Ook Gerard Roemers van De Warren kwam voor financiering bij een Duitse bank uit. “De voorwaarden waren daar veel beter dan bij Nederlandse banken waarmee we gesproken hebben.”
Maar er moet ook eigen geld of ander geld worden ingebracht, zo’n kwart van de bouwkosten. De Warren is daarover in gesprek met het Participatiefonds Duurzame Economie Noord-Holland. Daarnaast probeert De Warren via ‘crowdlending’, een vorm waarbij obligaties worden uitgegeven, extra geld te genereren om een zo duurzaam mogelijk gebouw te realiseren.

Oplopende bouwkosten

Wooncoöperaties hebben, net als andere bouwende partijen, te maken met oplopende bouwkosten. De Warren is nog op zoek naar een geschikte aannemer die betaalbaar is én die mee wil denken hoe het circulaire woongebouw te realiseren (zie kader). Roemers: “Bouwen met hout was al relatief duur, de prijzen in dat segment lijken minder gestegen dan bij standaardbouw met bijvoorbeeld beton en kalkzandsteen.”
In november werd de omgevingsvergunning verleend, later dan gehoopt. Dat had te maken met het ontwerp, dat verre van standaard is: bouwen met hout, een bijzondere mix van collectieve en private ruimtes en het toepassen van levende planten en bomen in de gevel. Een opleverdatum in 2021 is niettemin nog niet opgegeven.

Locaties, locaties

Egbert De Vries
Egbert de Vries: “Wij kunnen onze woningen, niet zomaar onder de marktprijs weggeven.”

Voor een substantiële aanwas van wooncoöperaties is het essentieel dat er voldoende locaties beschikbaar komen. De gemeente kan zelf grond uitgeven, maar is ook afhankelijk van erfpachters en grondeigenaren om aantallen te halen. Daar is met de wooncoöperatie Bajesdorp op het terrein van de voormalige Bijlmerbajes, dat door AM herontwikkeld wordt, een mooi begin gemaakt.
Daarnaast verwacht de gemeente wat van de woningcorporaties. Een deel van het bestaande woningbezit zou aan wooncoöperaties kunnen worden verkocht. Egbert de Vries, directeur van de AFWC, reageert zuinig: “Alle corporaties vinden het belangrijk dat bewoners zeggenschap over hun woonomgeving hebben. We helpen ook graag om bewoners de kans te geven zelf regie te nemen over hun huis en woonomgeving. Maar onze woningen, ons maatschappelijk bezit, kunnen we niet zomaar onder de marktprijs weggeven.” Dit gaat namelijk ten koste van de investeringscapaciteit van de corporaties.
Daarnaast speelt volgens De Vries de woonruimteverdeling een rol. “Bij wooncoöperaties is dat vaak minder open en transparant geregeld dan bij woningcorporaties.” Bovendien vindt De Vries het logischer als naar nieuwbouw gekeken wordt: “Denk alleen al aan het aardgasvrij maken van bestaande woningen, dat vraagt grote investeringen.”
De Vries geeft aan dat de woningcorporaties bereid zijn mee te denken, “maar sceptisch ben ik er wel over.” Dat geldt ook voor Hester van Buren van Rochdale: “Zelfbeheer juichen wij toe en dat proberen we ook op allerlei manieren in de stad mogelijk te maken en te bevorderen. Maar we zien bij verschillende initiatieven de worsteling als het om de financiering gaat. We zijn daar bijvoorbeeld met De Groene Gemeenschap op IJburg al langere tijd over in gesprek. Maar als je woningen in het sociale segment wil houden dan lukt dat, zeker in Amsterdam, alleen door onder de marktprijs te verkopen. En dat gaan we niet doen.”

 

De Warren: duurzaam en circulair

Impressie De Warren © Natrufied Architecture
In het voorjaar van 2018 won het initiatief De Warren de tender om op het Centrumeiland van IJburg een gebouw voor een wooncoöperatie te realiseren. Het initiatief scoorde maximaal op duurzaamheid. De Warren heeft gekozen voor houtskeletbouw en een gevel en interieur met deels biobased (hout) en hergebruikte bouwmaterialen. Bestuurslid Gerard Roemers: “Het liefste hadden we modulair gebouwd, waardoor het pand demontabel was geweest. Maar dat is vanwege de relatief kleine schaal duur. En vanwege de grote diversiteit aan appartementen is het ook niet mogelijk te standaardiseren. Om die reden gaan we zoveel mogelijk gebruikte, circulaire materialen gebruiken.”
Bij nieuwe materialen is hout de eerste keuze vanwege de CO2-opslag. De gevel wordt bekleed met afgedankte materialen. “We hebben al enige tijd een boodschappenlijstje liggen met materialen die we willen ‘oogsten’. Maar omdat de bouwplanning nog niet bekend is, weten we nu nog niet precies wat we waar vandaan kunnen krijgen. We hebben wel diverse lijntjes uitstaan.”
Omdat de bouwgroep afhankelijk is van de beschikbaarheid van materialen op het juiste moment, is het nog niet exact duidelijk hoe de gevel er uit komt te zien. Met welstand is een bandbreedte afgesproken waarbinnen het aangezicht goedkeuring krijgt.

Lees hier meer over de aanpak: Wooncoöperatie realiseert duurzaam en circulair woongebouw.