15.12.21
Hunziker Areal: betaalbare, duurzame en levendige coöperatiebuurt
Lessen uit Zürich

Eén op de vijf woningen in Zürich is bezit van een wooncoöperatie. Samen met de bijna tienduizend gemeentelijke woningen bieden ze lagere en middeninkomensgroepen langdurig betaalbare huren. Voorlopig hoogtepunt is de ontwikkeling van het Hunziker Areal; niet een kavel maar een hele wijk voor wooncollectieven. Wat kunnen we leren van de Zwitsers?

Het Zollhaus, het nieuwste project van wooncoöperatie Kalkbreite

Enkele maanden geleden verhuisde Thomas Raoseta naar de ouderenwoongroep in het gloednieuwe Zollhaus, op steenworp afstand van het centraal station van Zürich. Hij had al eerder in een woongroep gewoond en vond het als bijna gepensioneerde zelfstandig architect een veilig idee om de komende jaren geen hoge woonlasten te hebben. “Ik betaal per maand omgerekend ongeveer 750 euro voor een eigen slaapkamer, en gebruik van de gemeenschappelijke woon- en badkamers. Voor een zelfstandige 3,5 kamerwoning van krap 60 vierkante meter zou ik in het Zollhaus al snel tweehonderd euro meer kwijt zijn geweest. De grond is hier ontzettend duur.”

Veel voorzieningen

Toch was de lage huur niet de enige reden dat Raoseta naar het Zollhaus verhuisde. Hij is ook enthousiast over de vele voorzieningen die wooncoöperatie Kalkbreite in haar nieuwe project heeft opgenomen. Zo zijn er naast de gebruikelijke gemeenschappelijke keuken en wasruimte ook vijf grote kamers die de bewoners naar eigen inzicht kunnen inrichten en gebruiken. In enkele maanden tijd zijn al een knutsel- en een naaiatelier ontstaan en worden er in een andere ruimte yogalessen gegeven. Een deel van de gemeenschappelijke dakterrassen is door een groep bewoners in gebruik genomen om groente en fruit te verbouwen. En dan zijn er nog het theater, het hostel, de crèche, de twee restaurants en een tiental winkels in de plinten waar de buurt volop gebruik van maakt. Zeker veertig procent van alle verhuurbare vierkante meters in het complex is gereserveerd voor bedrijvigheid en cultuur.
Het was vooral die uitgebreide mix aan voorzieningen waarmee Kalkbreite in 2014 de tender won voor de bouw van een betaalbaar wooncomplex op een voormalig spooremplacement. Eerder had de jonge Genossenschaft aan de andere kant van de binnenstad laten zien dat ze in staat was tegen lage kosten allerlei soorten huishoudens, bedrijven en voorzieningen een onderkomen te bieden. Dat geslaagde project, waarnaar de coöperatie is genoemd, groeide de afgelopen jaren uit tot een internationaal succesverhaal over bottom-uptransformatie van een verwaarloosd stuk stad.

 

Thomas Raoseta op het dakterras van het gloednieuwe Zollhaus, pal naast het Centraal Station van Zürich.

Flinke woningvoorraad

Er zijn in Zürich niet veel wooncoöperaties die in hun projecten zoveel ruimte geven aan winkels en buurtvoorzieningen als Kalkbreite. De meeste richten zich in de eerste plaats op het bouwen van betaalbare woningen voor hun leden, meestal families met kinderen. Ze zijn ontstaan in het begin van de twintigste eeuw, toen de stad industrialiseerde en er een groot gebrek aan fatsoenlijke en betaalbare woningen was. In de loop van de decennia wisten ze door nieuwbouw en de aankoop van grond een flinke woningvoorraad op te bouwen – 40.000 woningen – die inmiddels twintig procent van het woningbestand in Zürich uitmaakt. Met huren die eveneens minimaal twintig procent onder de marktprijs liggen, bieden de wooncoöperaties lagere en middeninkomens langdurig de garantie op een betaalbaar onderkomen. Waarbij betaalbaarheid moet worden bekeken door Zwitserse ogen. Voor een gemiddelde coöperatiewoning betaalt een huurder omgerekend ongeveer 16 euro per vierkante meter. Maar het netto besteedbaar huishoudinkomen is er volgens cijfers van Eurostat dan ook 1,7 keer zo hoog als in Nederland.

Ruimhartige gemeentelijke steun

Sinds 1907 werken gemeenten en wooncoöperaties nauw samen om het aantal betaalbare huurwoningen in de stad te laten groeien. De stad kan in theorie een coöperatie goedkope bouwkavels in erfpacht geven, zelfstandig of via het pensioenfonds goedkope leningen aanbieden of een aandeel in een Genossenschaft nemen. Ook geeft de stad onder strikte voorwaarden objectsubsidies aan coöperaties om de huur voor armere huishoudens met twintig procent te kunnen verlagen. In ruil voor die financiële steun neemt de stad zitting in het coöperatiebestuur en zijn de organisaties verplicht om woningen passend aan huishoudens te verhuren. Ook moeten coöperaties samen met de stad een architectuurprijsvraag organiseren om de kwaliteit van de nieuwbouw te waarborgen. Los van deze steun zijn alle Züricher coöperaties als gemeinnützige Bauträger (non-profitontwikkelaars) verplicht om hun huren te baseren op het kostprijsprincipe. Naast de stichtingskosten en de rente op aangegane leningen betalen huurders zo alleen mee aan het beheer en onderhoud en de toekomstige renovatie van hun project. Winst maken is taboe.

‘Het Hunziker Areal kun je als een laboratorium beschouwen waarin we allerlei sociale en bouwtechnische innovaties hebben uitgeprobeerd’

Alleen enkele jonge wooncoöperaties maken momenteel gebruik van de financiële steun van de stad. “Voor de oudere organisaties is het door de gestegen waarde van hun bezit geen enkel probleem om nieuwbouwprojecten uit eigen middelen en via leningen bij reguliere banken te financieren”, legt Reto Klink, directeur van het koepelverband van Züricher wooncoöperaties WBG Zürich uit. Ook de regionale en landelijke fondsen voor wooncoöperaties zijn vooral bij jonge coöperaties in trek. Bij het nationale Fonds de Roulement kunnen zij bijvoorbeeld onder bepaalde voorwaarden tot 50.000 euro per woning tegen een minimale rente lenen. Het lijkt veel op de financieringsregeling die de gemeente Amsterdam recent voor nieuwbouwcoöperaties heeft opgezet.  

Gebrek aan grond

Directeur Astrid Heymann van de afdeling gemeentelijk vastgoed van de stad Zürich erkent dat de gemeente de coöperatiesector in vergelijking met vroeger nog maar op beperkte schaal ondersteunt. “De rente op de particuliere markt is momenteel lager dan wij als gemeente kunnen bieden. Bij een commerciële bank gelden ook niet de eisen die wij bijvoorbeeld aan het passend verhuren stellen. Bovendien kunnen we niet meer zoveel bouwkavels als vroeger in erfpacht uitgeven. Grond is schaarser geworden en de behoefte aan nieuwe scholen, wegen of parken neemt toe. We kopen wel actief grond van particulieren aan, maar dat is een dure grap door het grote aantal geïnteresseerden. In Zwitserland bestaat niet zoiets als een gemeentelijk voorkeursrecht.”
De objectsubsidies zijn bij veel wooncoöperaties ook niet populair door de strenge toekenningsregels en regelmatige controles van de stad. Slechts 3 procent van alle coöperatiewoningen wordt met een objectsubsidie goedkoop aan armere huishoudens aangeboden. Volgens Klink van de koepel van Züricher wooncoöperaties wil dat niet zeggen dat zijn leden alleen middeninkomens met een belastbaar jaarinkomen van rond de 50.000 euro huisvesten. “Uit onze meest recente cijfers blijkt dat bijna een derde van alle coöperatiewoningen wordt verhuurd aan huishoudens die maximaal 30.000 Zwitserse frank (red: 28.500 euro) verdienen.”

Experimentele coöperatiebuurt

De band tussen wooncoöperaties en gemeente mag in financieel opzicht minder innig zijn dan vroeger, in 2007 besloten beide partijen hun honderdjarige samenwerking op een bijzondere wijze te vieren. Vijfendertig wooncoöperaties richtten een nieuwe wooncoöperatie op – Mehr als wohnen – die op een gemeentelijk kavel aan de rand van de stad een experimentele stadswijk ging realiseren. Met hun initiatief wilden de partijen onderzoeken hoe verschillende groepen bewoners in deze tijd op een prettige en duurzame manier samen kunnen leven.
Voor de financiering van het project brachten de gezamenlijke coöperaties een bescheiden startkapitaal bijeen. Dat werd later aangevuld met de eigen bijdragen van coöperatieleden. De gemeente kocht ook een aandeel in de nieuwe organisatie en stelde deels via het pensioenfonds een goedkope lening beschikbaar van 15 miljoen frank. Uit een regionaal fonds en twee nationale regelingen, waaronder het Fonds de Roulement, kwam nog eens 55 miljoen aan gunstige kredieten binnen. Net iets meer dan de helft van de benodigde 185 miljoen euro werd tegen marktrente bij een bankenconsortium dat speciaal voor het project was opgericht, geleend.

 

Plein in het Hunziker Areal. In 2015 was de autoluwe en duurzame buurt met dertien appartementencomplexen met 373 woningen en
bijna 7.000 vierkante meter aan voorzieningen klaar.

Mix aan bewoners

Na een intensief participatieproces kregen twee architectenbureaus opdracht om alle ideeën te vertalen in een stedenbouwkundig plan. Dit werd vervolgens met hulp van drie andere architectenbureaus uitgewerkt tot een concreet ontwerp voor dertien appartementencomplexen. In 2015 was de autoluwe en duurzame buurt met 373 woningen en bijna 7.000 vierkante meter aan voorzieningen klaar. Op het terrein, dat de coöperatie in erfpacht nam van de gemeente, wonen inmiddels 1265 mensen. Gezinnen met kinderen vormen er de meerderheid, maar er is ook plaats voor woongroepen en - in mindere mate - één- en tweepersoonshuishoudens. Gemiddeld betalen huishoudens er een huur van omgerekend 17 euro per vierkante meter. Dat is volgens Andrea Wieland, directeur van de wooncoöperatie Mehr als wohnen en beheerder van het Hunziker Areal, zo’n twintig procent lager dan de nieuwbouwhuren in commerciële projecten op vergelijkbare locaties. “Dankzij een gemeentelijke en regionale objectsubsidie kunnen we twintig procent van alle woningen ook nog goedkoper aanbieden aan huishoudens met een laag inkomen.” Nog eens tien procent van de appartementen wordt via intermediairs aan studenten, vluchtelingen en mensen met een handicap verhuurd.

 

Hunziker Areal

Hunziker Areal. In de wijk met 35 wooncoöperaties wonen inmiddels 1265 mensen.

Duurzaam en multifunctioneel

Wieland is niet alleen trots op de gemengde bewonerssamenstelling, maar wijst ook op de meer dan veertig Quartiersgruppen waarin coöperatieleden gezamenlijk activiteiten ondernemen. Ook op het gebied van duurzaamheid heeft de buurt de afgelopen jaren een voorbeeldfunctie vervuld. Allerlei maatregelen, zoals het gebruik van zonnepanelen of het benutten van restwarmte van bedrijven, zijn tot het standaardrepertoire van wooncoöperaties gaan horen. Het bouwen met hout en isolerend of gerecycled beton blijft ook binnen de sector nog steeds vernieuwend. En niet iedere coöperatie zal zijn huurders de mogelijkheid bieden om een vriesvak in een centrale koelruimte te huren zodat er op energiekosten kan worden bespaard.  
Voor bezoekers van buiten is het vooral bijzonder dat er op de afgelegen locatie zoveel commerciële bedrijfjes zijn neergestreken. In de plinten van de verschillende gebouwen vind je niet alleen een kapper, nagelstudio en ergotherapeut, maar ook een galerie, een vioolbouwer, een uitgeverij en een kinderkledingboetiek. Het aanbod is groot en divers, al is het de coöperatie tot haar spijt niet gelukt om een biologische supermarkt te interesseren. “Maar naar de bakker en de horecaondernemer hebben we ook lang moeten zoeken, en die zijn uiteindelijk wel gekomen. Sowieso was bij oplevering negentig procent van alle ruimten verhuurd.”
In het volgende project in Winterthur zou Wieland graag nog enkele dingen willen realiseren die op het Hunziker Areal minder goed zijn uitgepakt. “We hadden met onze woongroepen bijvoorbeeld graag meer ouderen willen trekken. Maar die kennen deze woonvorm vaak niet en vinden het moeilijk om weg te gaan uit hun vertrouwde omgeving. Daar hebben we nu meer aandacht voor.”

 

Innovatieve woningplattegronden

De jonge wooncoöperaties hebben de afgelopen jaren met hun ideeën over intensieve functiemenging en alternatieve woonvormen de gevestigde Genossenschaften opgeschud. Waar veel traditionele coöperaties zich nog op het klassieke gezin oriënteren, lieten de ‘jonge wilden’ zich door de woongroepen en krakersbolwerken uit de jaren tachtig inspireren. Twee innovaties in woningplattegronden springen eruit: de clusterwoning en het Hallenwohnen.
De clusterwoning is geïntroduceerd door Kraftwerk 1. In een clusterwoning beschikt ieder huishouden over een bescheiden privéruimte met sanitair. Die is opgenomen in een grotere leef-, woon- en kookruimte. Waar clusterwoningen meestal bewoond worden door één of tweepersoonshuishoudens, zijn er in het Hunziker Areal ook ruimten voor gezinnen opgenomen die uit drie slaapkamers bestaan.
Met zijn Hallenwohnung is coöperatie Kalkbreite in haar nieuwste project Zoll-haus nog een stap verder gegaan. Een groep bewoners huurt hier met elkaar een vier meter hoge cascoruimte van uiteenlopende grootte die ze naar eigen inzicht mogen indelen en afbouwen. Aanvankelijk waren de bewoners ook zelf verantwoordelijk voor de aanleg van de technische installaties, maar uiteindelijk besloot de coöperatie die vanwege de complexiteit zelf te realiseren. Ook moest ze op grond van bouw- en veiligheidsregels een maximum stellen aan het aantal kamers. De 600 vierkante meter die Kalkbreite in het Zollhaus voor het nieuwe woonconcept beschikbaar stelde, zijn uiteindelijk verhuurd aan vier bewonersgroepen die de ruimten onderling hebben verdeeld en afgebouwd.

 


Casco van een Hallenwohnung in het Zollhaus

Reto Klink van de koepelorganisatie van Züricher wooncoöperaties WBG Zürich prijst de vindingrijkheid van de jonge Genossenschaften, maar is sceptisch over de bruikbaarheid van de alternatieve woonplattegronden in andere wooncoöperaties. “De meeste van onze leden verhuren aan gewone gezinnen die een standaard drie- tot vijfkamerwoning willen. Ik zit ook in het bestuur van Mehr als wohnen en in ons nieuwste project merken we hoe lastig het is om huurders buiten Zürich voor een clusterwoning te interesseren. Het blijft toch een nicheproduct.”