"Sloop/nieuwbouw raakt uit"

Utrechtse corporaties: alleen nog geld voor renovatie en onderhoud
"Sloop/nieuwbouw raakt uit"

Een rondgang langs de Utrechtse corporaties maakt duidelijk dat de nieuwbouwproductie nog veel sterker gaat teruglopen. Ook in investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed wordt gesnoeid. Belangrijk thema voor de komende jaren: hoe blijft het wonen in de sociale sector betaalbaar?

Utrechtse corporaties:

  • Snoeien stevig in bedrijfslasten
  • Minimaliseren nieuwbouwprogramma’s
  • Kiezen voor renovatie in plaats van sloop/nieuwbouw
  • Verwachten dat betaalbaarheid een groot thema wordt

De komende jaren nemen de Utrechtse woningcorporaties nog maar weinig nieuwbouwplannen in ontwikkeling. Zij hebben hun bouwprogramma’s teruggebracht, bevroren of definitief afgelast nu hun investeringsmogelijkheden zijn uitgedund door de vastgoedcrisis, saneringsheffingen, gewijzigde regelgeving, strengere financieringsnormen en de verhuurderheffing.

De gevolgen van deze trendbreuk worden pas goed zichtbaar vanaf 2014, als nog lopende bouwprojecten zijn afgerond. Mitros, de grootste Utrechtse corporatie, leverde in 2012 bijna vijfhonderd woningen op. “En in 2013 zelfs een recordaantal,” voegt bestuursvoorzitter Henk Peter Kip toe.

Corporaties Utrecht en omgeving
  • Mitros    28.579
  • Portaal Utrecht    19.183
  • SSH     12.726
  • Bo-Ex    9.085    

Van de STUW, het samenwerkingsverband van de Utrechtse corporaties, is ook GroenWest lid, een corporatie met woningen in Mijdrecht, Vleuten en Woerden.

Hoe valt die enorme productie te rijmen met de klachten over achterstallig onderhoud? Het geld was toch op?
Kip, sinds oktober 2012 aan het roer bij Mitros, wordt er vaak op aangesproken: “Het is lastig te verkopen dat je prachtige nieuwbouw oplevert, terwijl je in dezelfde buurt het opknappen van de allerslechtste woningen moet uitstellen. Maar grote bouwprogramma’s ijlen lang na. Het vorige bestuur heeft in het voorjaar van 2012 fors ingegrepen. Alleen die bouwplannen waaraan Mitros gebonden was, zijn gerespecteerd. De rest is gestopt. Maar het resultaat was ook dat we het opknappen van die slechte woningen naar 2018 hebben moeten opschuiven. Gelukkig hebben we recentelijk nog een aantal nieuwbouwplannen kunnen bijstellen, waardoor we volgend jaar kunnen starten met de aanpak van duizend extra woningen die dat hard nodig hebben.”
Van de Utrechtse corporaties heeft Mitros het meest drastisch ingegrepen in de eigen organisatie. Het aantal fte’s is van 380 naar 330 teruggegaan, terwijl de directies van de woonbedrijven Utrecht en Nieuwegein in elkaar zijn geschoven. “We hebben de personeelslasten met zo’n 15 tot 20 procent verlaagd. Ik voorzie nu geen grote personeelsreducties meer”, stelt Kip.

Bedrijfslasten terugbrengen

Portaal zit nog midden in een reorganisatieproces: “Op 1 januari 2015 willen we onze bedrijfslasten met 20 procent hebben teruggebracht”, zegt Marco de Wilde, directeur van de Utrechtse vestiging. “Bij Portaal zijn we in de loop van 2011 de investeringsprogramma’s gaan temperen. Op grote herstructureringsprojecten zat altijd al een fors tekort. Maar toen de koopmarkt instortte, liepen die tekorten verder op. Dat hebben we proberen op te lossen door optimalisatie of versobering van programma’s. We werden echt zenuwachtig toen die DAEB/niet-DAEB-discussie ging spelen. Dat betekent dat corporaties voor de bouw van koopwoningen en duurdere huurwoningen tegen een ander renteregime moeten lenen. Ons beleid was meestal om na sloop een gemengd programma terug te bouwen. Dat werd ineens een stuk lastiger.”

Henk Peter Kip (Mitros): “We hebben de personeelslasten met zo’n 15 tot 20 procent verlaagd. Ik voorzie nu geen grote personeels-reducties meer.”

Marco de Wilde (Portaal): “We verwachten heel veel van innovatie in de bouwkolom. Die ‘0-op-de-meter-woning’ gaat er komen.”

Johan Klinkenberg (Bo-Ex): “De verhuurderheffing levert op langere termijn onbetaalbare huren op.”

Portaal heeft de omvang van zijn bouwprogramma’s stevig teruggebracht. De Wilde: “Die hangt lineair samen met het geborgde investeringsvolume dat we krijgen van de WSW. In Overvecht Noord willen we dolgraag aan de gang. Hetzelfde geldt voor Kanaleneiland. Dat zijn de twee kwetsbaarste gebieden waar we zitten. We beginnen daar nu wel, maar het is nog onduidelijk in welk tempo we kunnen doorpakken. En het gaat allemaal over renovatie. Sloop/nieuwbouw begint echt uit te raken.”
Het kleinere Bo-Ex is de crisis opvallend goed doorgekomen, terwijl het in de periode 2008-2012 toch 1200 woningen neerzette. Maar ook deze corporatie zal de komende jaren weinig woningen meer gaan bouwen. Bestuursvoorzitter Johan Klinkenberg: “Door de verhuurderheffing hebben we begin dit jaar zo’n beetje onze hele nieuwbouwproductie geschrapt.”
En dit terwijl Bo-Ex in het laatste visitatierapport wordt getypeerd als een uiterst degelijk bedrijf dat altijd dicht bij zijn kerntaken is gebleven en sterk heeft gestuurd op zijn bedrijfslasten. Directeur Klinkenberg heeft niemand hoeven te ontslaan: “Wij hebben altijd goed op de risico’s gelet; geen derivaten, geen wilde grondaankopen en geen avonturen met grote koopprojecten.” Bo-Ex moest wel stevig afwaarderen bij de bouw van ouderenwooncentrum Parc Transwijk. Door de vastgoedcrisis moesten de zestig koopwoningen in het gemengde complex worden omgezet in sociale huurwoningen.
Waarom niet naar vrije sector huurwoningen? Klinkenberg: “Dat kregen we niet gefinancierd. Terwijl we dankzij de WSW-borging de financiering voor omzetting naar sociale huur fluitend rond kregen. Jammer natuurlijk, nu laten we meer geld liggen.”

Prioriteiten

De komende jaren zullen de corporaties weinig nieuwe woningen bouwen. Mitros en Bo-Ex gaven grondposities in Leidsche Rijn terug en in vernieuwingsgebieden werden de ambities op een laag pitje gezet. Kip had het graag anders gezien: “Kanaleneiland is een gebied om je zorgen over te maken. We vinden het belangrijk dat er wat gebeurt. Dat we gestopt zijn in Leidsche Rijn ligt op dit moment meer voor de hand. Misschien verandert het weer op termijn. Het is wel een van de weinige plekken waar we eengezinswoningen kunnen bouwen.”
De prioriteit ligt nu voor alle corporaties bij het opknappen van het bestaande woningbezit. Maar ook Bo-Ex kan zijn afspraken met gemeente en bewoners over renovatieprojecten niet meer nakomen.
Dat komt volgens Klinkenberg vooral door de trage molens van het Waarborgfonds:”Het WSW heeft pas eind oktober een besluit genomen over ons faciliteringsvolume voor 2013. Ik begrijp dat na alle affaires de regels en het risicomanagement worden aangescherpt, maar daardoor hebben we bijvoorbeeld een groot renovatieproject met 348 woningen in Overvecht moeten uitstellen.”

Maatschappelijk vastgoed

Nu de tering naar de nering wordt gezet, kijken corporaties ook kritisch naar uitgaven aan leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed. De Wilde: “We hebben onze investeringen in leefbaarheid gehalveerd naar 1,5 miljoen euro. Corporaties zijn in het verleden voortdurend uitgedaagd om maatschappelijke taken naar zich toe te trekken. Dat gaat niet langer. We trekken nu een duidelijke streep. Armoedebestrijding is toch echt een overheidstaak. Hetzelfde geldt voor het onderhoud van de publieke ruimte.”
Ook Bo-Ex snijdt in de ‘sociale pijler’. Klinkenberg: “We werden bijvoorbeeld laatst gevraagd een buurthuis over te nemen. Hebben we nee op gezegd.” Mitros wil graag een deel van zijn maatschappelijk vastgoed afstoten.
Kip: “We blijven ons sterk maken voor ‘schoon, heel en veilig’, maar alleen in de onmiddellijke woonomgeving, niet meer in de openbare ruimte. Wij houden bijvoorbeeld wel het aantal wijkbeheerders en dergelijke op peil, maar de facto zal er minder geld naar leefbaarheid gaan.”
Mitros wil ook zijn bezit aan monumenten in de Utrechtse binnenstad verminderen: “Het kost ons geld en onze doelgroep woont er eigenlijk nauwelijks meer in. Op de lange termijn willen we daarom het aantal monumenten voorzichtig terugbrengen. We zijn ervan overtuigd dat dit soort vastgoed ook door particulieren verantwoord beheerd wordt.”

Betaalbaarheid

De betaalbaarheid van het wonen wordt volgens de drie bestuurders een belangrijk thema de komende jaren. De Wilde: “Volgens het kabinet moeten we die heffing terugverdienen via de huren. Ons huurbeleid is afgestemd op wat het Nibud verantwoord vindt. Maar de huren stijgen nu noodgedwongen harder dan de inflatie. Wij zien daar een fors probleem opduiken. Het wordt een enorm spanningsveld tussen rendement, kwaliteit en betaalbaarheid.”
Door de wijzigingen in het puntenstelsel zijn de maximumhuren in steden als Utrecht en Amsterdam flink gestegen. De huidige huurders betalen gemiddeld slechts 60-70 procent van de huidige maximale huur.
Kip: “Een corporatie moet steeds een afweging maken tussen kwaliteit, prijs en aantallen. Den Haag dwingt ons min of meer om de huren te verhogen. Het enige wat je dan nog kunt doen voor lagere inkomens is althans nog een deel van het vrijkomende aanbod relatief goedkoop verhuren.” In 2012 bood Mitros een derde van de vrijgekomen woningen aan onder de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag. Anders dan in Amsterdam maken gemeente en corporaties overigens geen ‘aanbiedingsafspraken’ voor goedkope woningen. In het Utrechtse convenant ‘Bouwen aan de Stad’ wordt geconstateerd dat die kernvoorraad nog groot genoeg is.

Denivellerend effect

Kip vindt het vreemd dat er landelijk nauwelijks politieke discussie is over de ingrijpende denivellerende effecten van het nieuwe huurbeleid. “De meeste politieke partijen zijn voor meer marktconforme huren.”
Volgens Klinkenberg kijkt de politiek inmiddels niet meer verder dan de begroting voor het volgend jaar: “Men houdt elkaar volledig voor de gek als men denkt dat dit houdbaar is. Let wel: die verhuurderheffing gaat door na 2017. In de langetermijnprognoses tot 2040 wordt de heffing elk jaar met de inflatie verhoogd. Het levert onbetaalbare huren op. Je kunt nu al voorspellen dat de huurtoeslag onder druk komt te staan, zeker nu het plan is deze onder te brengen in een overkoepelende huishoudtoeslag. Met een bezuinigingsdoelstelling natuurlijk, zo gaat het altijd.”
Klinkenberg: “Om het in perspectief te plaatsen: we betalen in 2015 ruim 7 miljoen aan heffingen, dat is meer dan onze totale personeelslast.”

Nieuwe wegen

Het is overigens niet alleen gesomber in de sector. Kip: “Zo’n crisis heeft ook een reinigende werking. We moeten eindelijk weer nadenken vanuit schaarste. En dat genereert veel creativiteit. Dat geldt voor het beperken van de bedrijfslasten en het verkopen van huurwoningen, maar nog sterker voor het efficiënter maken van het bouwproces. De bouwsector is creatiever dan we in twintig jaar hebben gezien. De bouwkosten vliegen omlaag.”
Dat ziet De Wilde ook: “We verwachten heel veel van innovatie in de bouwkolom. Portaal is bijvoorbeeld betrokken bij de Stroomversnelling. Met vijf andere corporaties en vier bouwbedrijven hebben we ons gecommitteerd aan een plan om 11.000 woningen te renoveren tot een ‘0-op-de-meter-woning’.” Die moeten er komen door een combinatie van isolatie, slimme installaties en de inzet van lokale, duurzame energie. De huurder betaalt daarna geen energiekosten meer, maar een all-in bedrag voor woonlasten. De Wilde: “Voor huurders wordt de grote winst dat ze een comfortabele en duurzame woning krijgen tegen dezelfde woonkosten. De ambitie is dat we over een jaar of twee een bestaande woning op deze wijze kunnen renoveren voor zo’n 60.000 euro,  inclusief de normale opknapbeurt. Ik denk dat het gaat lukken. Er ontwikkelt zich een hele industrie rond duurzaamheid.”
Portaal start eind dit jaar met de bouw van energienotaloze nieuwbouwwoningen in Nijmegen. In Leidsche Rijn wil Portaal in 2014 33 van deze ‘niaNesto’-woningen bouwen.

 

Woningtoewijzing: wachttijden en voorrang
De woningtoewijzing verloopt zowel in de regio Utrecht als in de regio Amsterdam via WoningNet. Er is één belangrijk verschil: in Utrecht is in 2007 woonduur als criterium afgeschaft en geldt nu - na een overgangsregeling - alleen nog inschrijfduur. Deze wijziging bracht maar tijdelijk soelaas bij het terugdringen van de wachttijden voor een sociale huurwoning. De gemiddelde inschrijfduur is in Utrecht in 2012 voor starters opgelopen naar 7,1 jaar. In Amsterdam was de gemiddelde inschrijfduur voor starters 8,4 jaar in 2012.
Beide regio’s wijzen sinds kort een klein deel van de vrijkomende woningen via loting toe. De gelukkige winnaar moet wel voldoen aan passendheidseisen voor bijvoorbeeld inkomen, aantal personen/kinderen en leeftijd.
Net als in de regio Amsterdam hebben kleinere gemeenten in de regio Utrecht voorrangsregelingen voor eigen bewoners. Voor kleine kernen in de regio Utrecht geldt de ‘kernbinding’, waarbij kandidaten ten minste drie jaar onafgebroken ingeschreven moeten staan.
Amsterdam kent de voorrangsregeling ‘Van hoog naar laag’ voor ouderen die binnen hun buurt naar een benedenwoning willen verhuizen. Utrecht heeft een gelijksoortige doorschuifregeling voor aangemerkte ‘doorschuifcomplexen’.
Een bijzondere voorrangsregeling in Utrecht is die naar leefstijl. Het is een experiment met toewijzing van een aantal woningen in bepaalde wijken. De flats worden met voorrang toegekend aan huishoudens die willen meewerken aan verbetering van het woonklimaat. Iets dergelijks gebeurt in Amsterdam bij tijdelijke huisvesting, bijvoorbeeld met studenten die huiswerkbegeleiding verzorgen.