Stadsdorp Nobelhorst

Buurtcoöperaties geven bewoners vergaande zeggenschap over woonomgeving
Stadsdorp Nobelhorst

Eind april is in Almere buurtcoöperatie Nobelhorst opgericht. Die biedt driehonderd huishoudens (en ondernemers) vergaande zeggenschap over de inrichting en het beheer van hun woonomgeving. Het experiment zal worden uitgerold over alle beoogde 4300 woningen van ‘Stadsdorp’ Nobelhorst. En wellicht nog verder.

Eerste fase Nobelhorst

De eerste ‘vlek’ in Nobelhorst wordt in drie velden ontwikkeld en telt driehonderd woningen. 

Tot dusver in de planning:

  • 50 eengezinskoopwoningen (aankleedwoningen), eerste gereed december 2013
  • Appartementencomplex De Melkfabriek, 30 sociale huur (28 toegewezen), 1 markthuur, 1 bedrijfsruimte, oplevering oktober
  • 47 PO-kavels (particulier opdrachtgeverschap), 2 verkocht, 6 in optie
  • 24 IbbA-kavels (Ik bouw betaalbaar in Almere), 19 verkocht, start bouw 2e kwartaal 2014
  • 20 eengezinswoningen sociale huur
  • Basisschool Sterrenschool, oplevering schooljaar 2015/2016
  • Huisartsenpraktijk De Waterlelie
  • Pannenkoekenrestaurant Smullen, oplevering april 2014

Gereed:

  • Buurtschuur en buurtkavel van buurtcoöperatie Nobelhorst
  • Informatieschuur Nobelhorst

Almere Hout Noord. In de lege velden tussen de bospercelen verrijzen de eerste woningen van ‘Stadsdorp’ Nobelhorst. De gevel van een complex met dertig sociale huurwoningen wordt afgemetseld en de bouw van een cohort rijtjeswoningen vordert gestaag. Slechts één bouwsel is helemaal af en trekt, samen met de eveneens rode informatiekeet, direct de aandacht van de bezoeker. ‘Buurtschuur’, staat met grote letters op het dak.
Dit ossenbloedrode gebouw moet straks het sociale hart worden van een eerste ‘vlek’ van driehonderd woningen in nieuwbouwwijk Nobelhorst. “Tenminste, als de bewoners het willen”, zegt Jan Voskamp van woningcorporatie Ymere. “Ze kunnen ook een leeg kavel krijgen dat ze zelf mogen inrichten. Deze buurtschuur hebben we neergezet om ze een idee te geven.”
Bewoners mogen naar believen gebruik maken van de houten schuur, maar één functie ligt voor de hand: vergaderruimte voor de coöperatie waarvan de bewoners automatisch lid zijn na tekening van koop- of huurcontract. De leden van de coöperatie mogen samen het geld uitgeven dat de gemeente heeft bestemd voor inrichting en beheer van de openbare ruimte.

Zelfbouw-walhalla

Ze kunnen daarbij rekenen op steun van de gemeente, zegt wethouder Henk Mulder. “Ze mogen het helemaal zelf doen, maar kunnen er ook voor kiezen om de gemeente alles te laten ontwerpen, aanleggen en beheren.” Volgens de wethouder is dit concept op deze schaal uniek in Nederland. Uiteindelijk zullen alle 4300 beoogde huishoudens in Nobelhorst op deze manier invloed kunnen uitoefenen op hun woonomgeving.
Coöperatie Nobelhorst is de eerste van een lappendeken van coöperaties die Nobelhorst moet bedekken, allemaal met zo’n twee- a driehonderd huishoudens. Daarboven moet uiteindelijk weer een overkoepelende coöperatie komen.
“Bewoners kiezen voor een gemeenschapshuis, een grasveld of een zwembad. Wat wij willen doen is een omgeving creëren waarin mensen elkaar kunnen ontmoeten”, aldus Mulder. “We hopen dat ze samen met anderen voor hun omgeving gaan zorgen. En dat de sociale samenhang zo sterk mogelijk wordt.”
‘Bewoners maken de stad’ is al langer het credo in zelfbouw-walhalla Almere. Het idee voor een sociaal duurzaam Nobelhorst ontstond onder Mulders voorganger Adri Duivesteijn. In 2008 ging de stad op zoek naar een partij met het beste plan hiervoor. Ymere, dat nu samenwerkt met bouwer Dura Vermeer,  kwam als winnaar uit de bus. In zogenoemde Tafels van Hout overlegden corporatie, gemeente en belangstellenden over hoe die sociale duurzaamheid eruit zou moeten zien. Voskamp: “Uiteindelijk hebben we gekozen voor gemeenschappelijk beheer door een coöperatieve vereniging, een vertrouwde organisatievorm.”
Vanwege de stagnerende woningmarkt werd besloten tot een gefaseerde aanpak. Zodra een ‘vlek’ van ongeveer driehonderd woningen grotendeels is verkocht en bebouwd, wordt pas begonnen met het volgende stukje. Zo’n vlek vormt tegelijk ook één coöperatie. Toekomstige bewoners kunnen daarin, nog voordat hun huis af is, al plannen en afspraken maken.

Mandeligheid

Verscheidene gemeenteraadsleden waren kritisch over de coöperatie. Ze brachten de perikelen rond eerdere ‘mandeligheid’ in Almere in herinnering.
Mandeligheid is een vorm van mede-eigendom van bijvoorbeeld een afscheidingsmuur, pad of plantsoen. Veel bewoners ervaren dit als een last, omdat ze ook verantwoordelijk zijn voor het onderhoud.
Er was ook kritiek op het verplichte lidmaatschap van de coöperatie, wat behalve een eenmalige bijdrage van 200 euro ook een maandelijkse contributie van 7,50 euro met zich mee brengt. “Dat is iets wat je goed moet communiceren”, zegt Voskamp. “Zodat de bewoners ervan doordrongen zijn waar ze aan beginnen.”
Voor sociale huurders betaalt Ymere de eenmalige bijdrage. Verder heeft de coöperatie de mogelijkheid de contributie te verlagen. “Bovendien kun je je lidmaatschap direct opzeggen, maar dan raak je ook je stem kwijt.” De sociale huurders zijn als bouwgroep aangemerkt en krijgen hun woning door coöptatie toegewezen; de wachtlijst is niet van toepassing.
Een heikel punt waren ook de mogelijke extra kosten waarvoor ook niet-leden van de coöperatie kunnen opdraaien. Dat wordt in de gaten gehouden, is de toezegging. Vervolgens gaf de gemeenteraad unaniem zijn steun aan het collegebesluit om coöperatie Nobelhorst te vormen.

Wijkvestigers

Half juni was er een lijst met ongeveer zestig zogenaamde wijkvestigers. Zij hebben er een huis of een kavel gekocht, of een woning toegewezen gekregen. Voskamp merkt dat de belangstelling toeneemt nu de coöperatie concreet vorm heeft gekregen. Met name de goedkope zelfbouw in het kader van het IbbA-programma (Ik bouw betaalbaar in Almere) zit in de lift.
Gemeente en Ymere trekken nu nog de kar binnen de coöperatie, maar stappen eruit zodra zo’n 150 leden actief zijn en een bestuur hebben gevormd. Toekomstige bewoners van huurcomplex De Melkfabriek hebben inmiddels verscheidene commissies opgericht, onder meer voor de inrichting van de interne en externe openbare ruimte, en voor de gezamenlijke inkoop van woninginrichting-artikelen. Besloten is dat laatste coöperatiebreed te gaan doen. Op initiatief van een toekomstige bewoonster zijn ook de eerste moestuintjes in gebruik genomen.
“Het is een experiment”, zegt Mulder. “Het is aan de buurt om het op te pakken. We willen over een jaar kijken of het werkt. Wij scheppen slechts voorwaarden en doen niet aan samenlevingsopbouw als in de jaren zeventig. Het is niet alleen door idealen ingegeven. We denken dat het een niche is in de woningmarkt, voor mensen die bewust kiezen voor het zelf inrichten en in gemeenschappelijkheid beheren van hun omgeving.”
Zowel voor de ambtenaren als voor de corporatiemedewerkers zal het wennen zijn zich louter faciliterend op te stellen. “Maar iedereen vindt het interessant om zo’n proces met de bewoners in te gaan. Daar heb ik vertrouwen”, aldus Mulder.
Voskamp, die bij Ymere Strategisch Adviseur Taskforce Wijkaanpak is, bekijkt nu of de buurtcoöperatie ook geschikt is voor de nieuwbouwwijk Tudorpark in Hoofddorp. Ymere heeft met dit experiment ook een ander doel. “We kijken of dit model geschikt is voor een toekomst waarin de corporatie minder taken op zich neemt en minder bepaalt wat goed is voor de bewoners.”

 

Betrokkenheid
Roelfien Munnikes heeft samen met haar partner een tussenwoning in Nobelhorst gekocht van Ymere. Munnikes heeft bewust gekozen voor Nobelhorst vanwege de betrokkenheid die je kunt hebben met de buurt en de buren, zonder dat je daartoe verplicht bent. “In andere wijken komen burgers vaak pas in beweging als dingen misgaan, maar als je er vanaf het begin bij bent, voorkom je dat misschien.”
Munnikes heeft inmiddels een moestuin en mijmert al over andere gemeenschappelijke initiatieven. “Samen inkopen of naar de gemeente stappen, of barbecueën onder de overkapping van de buurtschuur. Die staat langs het water, waarop je kanotochten zou kunnen maken.”