Vertrouwen winnen van huurders is bijvoorbeeld nodig bij de Bergsonblokken in Amsterdam-Slotermeer, waar de huurders dit jaar tegen een grote renovatie stemden, die de schimmelproblemen daar structureel zou oplossen. “Wij vinden dat we een goede aanpak hadden gekozen, renovatie in bewoonde staat, waarbij we de bewoners zo veel mogelijk zouden ontzien. Helaas stemde maar 21 procent voor de renovatie, niet de vereiste 70 procent.”
De meeste bewoners geven de voorkeur aan sloop-/nieuwbouw, omdat een eerdere renovatie volgens hen niet heeft geholpen. Sloop is bouwkundig niet nodig, aldus Wilbers, en de huurders hadden verschillende redenen om tegen te stemmen. “Omdat ze willen verhuizen, omdat ze niet meer passend wonen, last hebben van criminaliteit in de buurt, er te weinig voorzieningen zijn en omdat ze niet in een ‘bouwput’ willen wonen.”

Image

Overigens is er helemaal niet zoveel gedoe met huurders, vindt Wilbers. “Er lopen 27 grote projecten en bij 5 daarvan is er discussie. Als ik het heel plat sla: in Noord zijn huurders overwegend tevreden met sloop- en renovatie, binnen de ring zijn ze blij dat ze daar zitten en het wordt opgeknapt. In Nieuw-West, zoals bij de Bergsonblokken, vragen mensen meer dan kan. En als je doorvraagt, blijken velen eigenlijk weg te willen uit de buurt. Of op zijn minst die keuze willen hebben. Maar we kunnen niet iedereen een stadsvernieuwingsurgentie geven, want dan loopt de boel nog meer vast.”

"We kunnen niet iedereen een stadsvernieuwingsurgentie geven, want dan loopt de boel nog meer vast”

De meeste huurders zijn redelijk tevreden, herhaalt ze. Op reparatieverzoeken scoort Stadgenoot een A op de Aedes-benchmark en de algemene tevredenheid steeg na jarenlang op een C te hebben gezeten vorig jaar naar een B. En de klanttevredenheid kan en moet nog verder omhoog, vindt Wilbers. Zeker bij zaken die meerdere processen raken en/of waar co-makers bij betrokken zijn, is nog ruimte voor verbetering. En ook voor huurders in vve’s, waar de vereniging verantwoordelijk is voor reparaties, al kan dat op huurders onlogisch overkomen. “Mensen denken dan toch vaak: maar ik huur toch bij Stadgenoot?”

De avond voor het gesprek met Nul20 sprak Wilbers nog met een groep betrokken huurders. “Wat mij toen ook weer opviel, is dat mensen vaak denken dat we geld krijgen van het Rijk, maar we dragen alleen maar geld af aan de schatkist. Alles wat we aan bestaande woningen doen, zoals regulier onderhoud of schimmelbestrijding, moeten we uit de huren betalen. En we komen nu maandelijks 75 euro per huurwoning tekort in onze begroting om onderhoud en verbetering te financieren. Dan hebben we het nog niet eens over nieuwbouw. Als we ook nog eens meer moeten bouwen, dan moet of het Rijk bijspringen, of we zullen uiteindelijk woningen moeten verkopen.”

"Als we ook nog eens meer moeten bouwen, dan moet of het Rijk bijspringen, of we zullen uiteindelijk woningen moeten verkopen"

Dat is de situatie nu, en die is volgens de corporaties op termijn onhoudbaar. Een paar dagen voor ons gesprek posteerden afvaardigingen van Ymere en haar huurders zich daarom nog in een zwembad in Den Haag met de boodschap ‘de volkshuisvesting verzuipt'. Wilbers zat niet in het zwembad, Stadgenoot heeft uiteraard wel mede-ondertekend. Maar het verhaal begint eerder.

“Stadgenoot heeft zich decennialang nadrukkelijk toegelegd op nieuwbouw en dat was natuurlijk heel goed, want dat heeft heel veel woningen opgeleverd. Alleen bleef er mede door de verhuurdersheffing te weinig geld over voor planmatig onderhoud en hebben we op dat terrein een behoorlijke achterstand opgelopen, die we nu proberen in te lopen. Eind 2022 hebben we het roer omgegooid en sindsdien richten we ons op drie zaken: onderhoud, verbeteren en verduurzamen van bestaand bezit; sloop en verdichting, zoals in de Wildemanbuurt; en op intensievere samenwerking met andere partijen, zoals politie, jeugdzorg, GGZ en gemeente bij complexe maatschappelijke opgaven.”

Explosies

Complexe opgaven is onder meer een eufemisme voor explosies. In 2024 waren er alleen al bij bezit van Stadgenoot in Amsterdam, dertig explosies; de kosten van het herstel bedroegen 1.225.000 euro. De incidenten leggen grote druk op getroffen huurders, omwonenden, medewerkers en zorgverleners. In 2025 staat de teller alweer op vijftien explosies.
“We worden na elke explosie of incident altijd geconfronteerd met omwonenden die uiteraard erg geschrokken zijn. De impact is enorm groot en wij moeten als maatschappij wat vaker het collectieve belang laten meewegen in afwegingen bij huisvestingsvraagstukken van individuen waarvan we niet zeker weten of zij goed zelfstandig kunnen wonen.”
Verwarde mensen dan maar ergens anders huisvesten, is geen oplossing, als het al mogelijk is. “Dan zouden ze ergens anders voor overlast zorgen.”

Alles, zelfs dit, heeft een zonzijde, vertelt Wilbers. Er is meer oog voor leefbaarheid in de wijken, er kwamen een community garden in Holendrecht en inloopspreekuren in de Diamantbuurt en de Wildemanbuurt. Daardoor is er meer verbinding tussen de bewoners. En op initiatief van Stadgenoot is samen met de AFWC, gemeente en politie afgesproken wie wat doet in het geval van explosies. “Maar negatief blijft dat het waanzinning veel tijd en geld kost.”

Wilbers zou die tijd en dat geld liever aan iets anders besteden. Aan die inhaalslag bijvoorbeeld.

“Onze inhaalslag is een enorme klus en we lopen er helemaal op leeg; vorig jaar 80 miljoen euro voor onderhoud, 37 miljoen voor renovatie. Buiten de ring kost het minimaal 2 ton per woningen. Binnen de ring loopt dat op van 2,5 ton, zoals bij de Marathonweg, tot meer dan 3,5 ton, als er ook sprake is van funderingsherstel en/of beschermd stadsgezicht. Dat kunnen we zometeen niet meer opbrengen. Door die verhuurdersheffing hebben we een te grote achterstand opgelopen. En we hebben een relatief oud woningbestand.”

Trots

Stadgenoot is druk bezig in de stad, krijgt veel voor elkaar en dat vervult Wilbers van trots. Zoals bij de gebiedsontwikkeling op Oostenburg, in de Wildemanbuurt, Couperusbuurt, Rousseaubuurt en Van der Kunbuurt. Maar soms schrikt ze als ze ziet hoeveel geld ermee is gemoeid – honderden miljoenen per buurt – onder meer door de wel met dertig procent gestegen kosten door de jaren heen. En die teller loopt nog.
Door de lastige keuzes die gemaakt moeten worden – waar wel renoveren en waar niet – is de begroting nog niet rond. “Ons motto is ‘in 1 keer goed, zodat woningen weer vijftien jaar meekunnen’, maar dan kunnen we maar een klein deel doen. Of we kijken of we met minder geld en gefaseerd ons bezit kunnen onderhouden.”

"Ik ben voor systeemverandering, niet voor het huidige pappen en nathouden. Huurders en woningeigenaren moeten fiscaal gelijk behandeld worden"

Een stemadvies voor de Tweede Kamerverkiezingen laat Wilbers zich niet ontlokken, maar een hint wil ze wel geven.
“Ik ben voor systeemverandering, niet voor het huidige pappen en nathouden. Huurders en woningeigenaren moeten fiscaal gelijk behandeld worden. Uiteindelijk moet de hypotheekrenteaftrek verdwijnen en zal het Rijk ervoor moeten zorgen dat de huren betaalbaar blijven en voor ons kostendekkend zijn.”