Update: de Amsterdamse woningvoorraad

De Amsterdamse woningvoorraad

Elke Amsterdamse politicus weet in zijn hart dat de juiste schaal voor woningmarktdiscussies die van de metropool is. Toch gaan debatten over toegankelijkheid altijd over de stad zelf. En vaak over het centrummilieu binnen de Ring. De lokale politicus gaat ook alleen over zijn eigen gemeente. Daarom toch nog maar wat cijfers over Amsterdam op een rij.

Het gemiddelde huurniveau is nog altijd niet hoog, maar het goedkoopste segment (<€412) neemt snel af. Van een 'overmaat' is daar ook nauwelijks meer sprake. De huurstijging is na 2011 nog versneld door aanpassingen aan het puntenstelsel (Donnerpunten). Een remmende factor is het geringe aantal verhuizingen (gezakt tot onder 4% per jaar). Komende jaren zullen de gemiddelde huren flink blijven stijgen, vanwege huurharmonisatie, huurverhogingen en de inkomensafhankelijke bijtelling.

 

Huurprijzen

Huurprijzen 2005-2011

 

Huurprijzen/woningvoorraad 2005-2011, Bron: DSWZ/O+S, WiA

 

 

De samenstelling van de woningvoorraad is het afgelopen decennium ingrijpend gewijzigd. Doordat het gros van de nieuwbouw uit koopwoningen bestond en doordat corporaties en particuliere eigenaren sinds 1998 beperkt sociale huurwoningen mogen splitsen en verkopen. Zowel het aandeel corporatiewoningen als dat van particuliere huurwoningen (gereguleerd + vrije sector) is daardoor teruggelopen. Momenteel ligt het aandeel koopwoningen rond 31 procent. Daarvan staan er overigens ruim 8000 te koop.

 

Ontwikkeling woningvoorraad binnen en Buiten de ring

 

 

De duurste gebieden in de stad bevatten niet verrassend de laagste concentraties sociale huurwoningen (groen op de kaart). Dat zijn Centrum en Zuid, met enkel markante uitzonderingen als de Oostelijke Eilanden en de Stadion/Olympiabuurt. Gebieden met veel corporatiebezit vinden we vooral in Noord, Nieuw-West en Zuidoost.

 

Aandeel corporatiebezit 2012

 

Het kabinet introduceert een inkomensafhankelijke huur. Huishoudens met inkomens boven 34.000 euro krijgen 2% opslag boven inflatie, bij meer dan 43000 euro wordt dat 4% - onafhankelijk van de huidige huurhoogte en tot de maximumhuur volgens het puntenstelsel.

Dat raakt ruim de helft van de huurders (zie grafiek hieronder). De meesten daarvan vallen overigens in de categorie van 34.000 tot 43.000 euro. Maar er is ook nog een flink aandeel zware scheefwoners: 14% van de hogere middeninkomens (€43000 - 2x modaal) woont in een goedkope huurwoning (huur < €412).

 

Verdeling inkomensgroep over woningvoorraadsegment

 

Met dank aan Jeroen Slot, onderzoeksdirecteur O+S