Geen vergelijkingen met NS en KPN graag. “De bruteringsoperatie is één van de meest succesvolle verzelfstandigingsoperaties in Nederland geweest”, blikt Lex Pouw terug. Hij wijst erop dat het Rijk het er bij die in 1996 afgeronde verzelfstanding vooral om ging minder geld uit te geven aan volkshuisvesting. “Dat is zonder meer gelukt”. Vervolgens moest de corporatiesector de slag maken van ‘overheidsvolgend’ naar marktgeoriënteerd handelen. Ook dat is volgens Pouw redelijk gelukt. “Ik denk dat het een enorme impuls is geweest voor de hele sector om drastisch te vernieuwen. Als we de Nederlandse aanpak vergelijken met wat bijvoorbeeld in Duitsland met de sociale volkshuisvesting gebeurt, mogen we heel tevreden zijn. Daar heeft de economische recessie dramatische gevolgen voor de sociale woningbouw. Ons systeem blijkt veerkrachtig omdat we een sterk en doelgericht middenveld hebben georganiseerd. De doelstelling van de volkshuisvesting komt niet in het gedrang.”

Een miljoen Nederlanders heeft een tweede huis. Moeten we hun huizen dan indirect subsidiëren met een te lage huur?

Het steekt hem dat politici als Duivesteijn achteraf gaan zeuren dat het anders had gemoeten. “Ook Adri heeft destijds voor de brutering gestemd. De overheid heeft goed haar financiële belang gediend. Wij hebben gedaan wat gevraagd werd. Er is afgerekend. Punt.”
Pouw vindt daarom dat corporatievermogens niet als maatschappelijk kapitaal zijn te beschouwen. “Natuurlijk hebben we vroeger veel subsidies gehad. Maar dat geldt ook voor Philips of de scheepvaartsector. Die bedrijven kan de overheid toch ook niet jaren later de wet voorschrijven? Bij ons is het precies zo. De overheid heeft bij de verzelfstandiging alle risico’s en schulden afgekocht. Wel hebben we door onze wettelijke en statutaire positie een maatschappelijke doelstelling. Dus je zou kunnen zeggen dat het om maatschappelijk gebonden kapitaal gaat, maar daarmee zijn we nog geen overheidsinstelling. De overheid kan geen claim op ons leggen vanuit de idee dat ze vroeger de sector hebben gesubsidieerd.”

Verevening of garantiefonds

Steeds meer politici verwijten corporaties niettemin meer prioriteit te geven aan financiële dan aan maatschappelijke doelstellingen. Ze wijzen op het contrast tussen de fors afnemende productie van sociale huurwoningen en het indrukwekkende weerstandsvermogen van de gezamenlijke corporaties. Erkend probleem is dat veel ‘arme’ corporaties in stedelijke gebieden zitten met grote herstructureringsopgaven. Pouw onderschrijft dit matching-probleem maar is tegenstander van de politieke voorstellen voor een ‘vereveningsfonds’: “Dat komt neer op het afromen van corporatievermogens. Kijk, vermogen is geen geld dat op de bank staat. Je moet als rijke corporatie gaan lenen om zo’n heffing te kunnen betalen. Bovendien hebben corporaties bij hun verzelfstandiging de doelstelling meegekregen een financieel solide beleid te voeren. Verevening invoeren komt neer op goed ondernemerschap bestraffen en mogelijk slecht management belonen.”
Hij moet er al helemaal niet aan denken dat zo’n verevening via de overheid gaat lopen: “Mijn vrees is dat de regelgeving wordt opgerekt en geld weg lekt. Het CDA stelde bijvoorbeeld een half jaar terug al voor om middelen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) te gebruiken voor de financiering van de Maas-verbreding. Dat is verkapte belastingheffing.”
De in Aedes en De Vernieuwde Stad verzamelde woningcorporaties kwamen met een alternatief op de proppen: een Garantiefonds. Pouw is er één van de geestelijke vaders van: “Dit voorstel is een doorbraak met betrekking tot het voorkomen van financieringsproblemen in het algemeen en onrendabele toppen in het bijzonder. De overheid zit er niet tussen, waardoor er geen geld kan weglekken. Een ander voordeel is dat ons voorstel bestaande samenwerkingsverbanden tussen individuele corporaties en fusiebewegingen niet verstoort. Het is als finaal vangnet wèl verplichtend. Het grote pluspunt is tenslotte dat vermogens niet worden afgeroomd, maar dat op relatief eenvoudige manier financieringsruimte wordt gecreëerd. Het is gewoon een borgingssysteem. Garantstelling biedt enorme mogelijkheden om kapitaal samen te brengen. Het Woningbedrijf gebruikt een vergelijkbaar systeem voor het financieren van buitenlandse woningbouwprojecten. Het systeem is ontwikkeld is samenwerking met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en sluit dus mooi aan bij bestaande instituties.”

Arme corporaties

De financiële positie van sommige Amsterdamse corporaties verslechtert. De CFV ziet herstructureringskosten en achterblijvende verkoop van huurwoningen als belangrijkste oorzaken. Maar is er niet meer aan de hand?
Pouw, zelf bestuursvoorzitter van het financieel gezonde Woningbedrijf: “Corporaties hebben historisch gegroeide, verschillende producten. Je kunt de bedrijfsvoering dus moeilijk langs één meetlat leggen. Het is wel zo dat corporaties voor eigen bedrijfsstrategieën kiezen. Sommige richten zich meer op beheer, andere ook op projectontwikkeling. Sommige kiezen voor regionale of zelfs landelijke spreiding, andere niet. Dat heeft met ondernemen en risicospreiding te maken. De succesfactoren zijn dus vrij specifiek. Maar los van al deze verschillen gaat het er om hoe goed je je vak beheerst.
“Neem het huurprijsbeleid. Veel problemen in Amsterdam zijn terug te voeren tot het enorme spanningsveld tussen prijs en kwaliteit. Corporaties hebben jarenlang een marktcontrair huurprijsbeleid gevolgd. Veel mensen met middeninkomens wonen heel goedkoop. Dat verstopt de markt. Een miljoen Nederlanders heeft een tweede huis. Dat gun ik iedereen, maar moeten we hun huizen dan indirect subsidiëren met een structureel te lage huur? We laten zoveel geld weglekken. En dat allemaal met de argumentatie dat het ten koste gaat van lage inkomensgroepen.

“De overheid kan geen claim op ons leggen omdat ze vroeger de sector hebben gesubsidieerd”

“Corporaties als De Key en Het Oosten hebben voor een inflatievolgend huurprijsbeleid gekozen. Overheid en huurdersverenigingen zijn daar natuurlijk juichend over, maar als je met je core business structureel beneden de kostprijs zit, kom je in de problemen. Daar komt bij dat bij woningverbetering en sociale nieuwbouw tekorten verder stijgen.
“Wij hebben bij het Woningbedrijf jaren geleden een ander, maar beschaafd, huurprijsbeleid ingezet. Wij vinden dat je de huurprijs zoveel mogelijk moet afstemmen op wat woningen werkelijk waard zijn. Daarmee houd je bovendien je bedrijf gezond en kun je ook de doelstellingen van de volkshuisvesting waarmaken. Natuurlijk borgen wij de woningvoorziening voor de laagste inkomens. Maar als we landelijk betaalbaarheidcriteria vastleggen, waarom zou Amsterdam dan strengere normen hanteren? Daarmee geef je geweldig verdienvermogen op. De discussie is heel ideologisch. Gelukkig is de huurstelling bij sociale nieuwbouw nu aangepast.”

Maatschappelijk rendement moeilijk te berekenen

De corporaties hebben bij de verzelfstandiging maatschappelijke doelstellingen meegekregen. Als de twijfel groeit over hun maatschappelijke ambities, is het dan niet in het belang van corporaties zelf om zich te kunnen verantwoorden? Moet er geen helder toetsingskader komen?
Pouw: “Die discussie hebben we een paar jaar geleden opgepakt. De ontwikkeling van de Aedex-benchmark is daar het resultaat van. Maar het is ingewikkeld. Vroeger was er een rechtstreekse relatie tussen maatschappelijke prioriteiten en exploitatiesubsidies. De keuzes waren toen eenduidig. Nu moet een corporatie die maatschappelijke doelstellingen na overleg met de gemeente zelf bepalen, terwijl de prioriteitsstelling in de politiek nogal eens verandert. Wat we met de Aedex zichtbaar willen maken, zijn de financiële consequenties van het realiseren van maatschappelijke doelen. Daarmee leggen we financiële verantwoording af voor die doelen. Het systeem blijkt na drie jaar nog niet uitgekristalliseerd. De behoefte van overheidswege om snel een toetsingssysteem te hebben is begrijpelijk, maar aannames over levensduur, afschrijvingen en dergelijke zijn zo complex, daar moet je ervaring mee opdoen. Als het eenmaal zover is, kunnen we die verantwoording veel explicieter maken.”
“Bovendien,” voegt hij eraan toe, “moet je niet doen of er helemaal geen toetsing plaatsvindt. In Amsterdam bijvoorbeeld vindt die zelfs dubbel plaats. Corporaties leggen collectief beleidsafspraken vast via de Federatie en individueel via prestatieafspraken met de wethouder. Tenslotte houdt het CFV jaarlijks toezicht op de financiële prestaties en waakt zij ervoor dat corporaties binnen de afgesproken doelstellingen blijven opereren. Dat functioneert goed. Mijn zorg is veel meer dat overheden zich nauwelijks meer verantwoordelijk voelen voor de volkshuisvesting. In Amsterdam is er altijd stevige bemoeienis gebleven, maar op de meeste plaatsen in Nederland is de sturende en controlerende taak geheel wegbezuinigd. Dan moet je nu geen krokodillentranen huilen.”

Leegstand voedt comités tegen verkoop

De Amsterdamse corporaties mogen dit decennium tienduizenden huurwoningen verkopen. Maar vorig jaar werden er 483 verkocht. Zo komt het noodzakelijke geld voor de herstructurering niet binnen. Wat nu?
Pouw: “Laat ik vooropstellen dat de markt tegenzit. Het wordt moeilijker om woningen te verkopen. Nu ontstaat er angst dat woningen lang leeg staan. De huidige markt voedt comités die tegen verkoop zijn. Met een betere markt zou er meer druk vanuit kopers zijn en zouden stadsdelen minder moeilijk hoeven te doen over het ingezette beleid.
“Maar het creëren van aanbod van koopwoningen is op dit moment nog een groter probleem dan de vraag. Dat ligt aan de cultuur van onze organisaties. We zijn erg corporatistisch georganiseerd en gericht op consensus met de overheid. Bij de overheid is die cultuur van ‘veel praten en niet doen’ nog veel sterker. De consequentie is dat we voor zo’n eenvoudige transactie als een woning verkopen weer een ingewikkeld overlegcircus hebben verzonnen. Er zijn weliswaar kwantumafspraken, maar met diverse stadsdelen lopen eindeloze detaildiscussies. Het overleg over het Tweede Convenant is nog steeds niet afgerond. Nog steeds heerst angst voor overschrijdingen van aantallen terwijl er amper wordt verkocht. Dat is eigenlijk heel beschamend.”

Herstructuring onbetaalbaar?

Stadig heeft na het rampjaar 2001 de bouwproductie bovenaan de politieke agenda gezet. Kunnen we na de bevindingen van de Nota Woningproductie, de instelling van een p-team, het aanstellen van een bouwregisseur en nieuwe financiële afspraken tussen gemeente en corporaties verwachten dat de bouwproductie nu op gang komt?
“Ik ben hartstikke blij met die afspraken”, antwoordt Pouw enthousiast. “De stagnatie wordt vaak verklaard vanuit een kosten- en financieringsproblematiek, maar volgens mij gaat het net zo goed om macht en ordening. Programmatische discussies worden door die afspraken een stuk eenvoudiger. Maar daarmee lossen we de huidige marktproblemen nog niet op. Met name bij de herstructurering ligt de marktvraag ingewikkeld door de hoge kosten, waaronder proceskosten. Gemiddeld schat ik die proceskosten wel op zo’n 15.000 euro per woning. We hebben in bepaalde projecten wel 25.000 euro per woning uitgegeven om bewoners een zogenaamde ‘warme overdracht’ te bezorgen. De kosten zijn dus hoog, terwijl de opbrengsten van koopwoningen laag zijn. Je zit niet in de beste gebieden. Dat de verkoop in Zuidoost goed loopt, komt omdat daar een heel laag prijspeil is neergezet. Daar moet veel geld bij, maar daar staat tegenover dat je daarmee zulke processen wel op gang krijgt.
“Op IJburg speelt het probleem wie de pioniersrol wil gaan vervullen. Ik ben ervan overtuigd dat het een gouden gebied wordt, maar we moeten eerst het vliegwiel op gang brengen. Daar is de fout gemaakt te starten met dure koopwoningen. Maar die eerste kopers leven jaren in een bouwput. Die pioniers moet je tegemoet komen. Als de markt later aantrekt, kunnen de prijzen omhoog.
Hetzelfde geldt voor de Westelijke Tuinsteden. Dat gebied ligt geografisch goed, maar je kunt de koopwoningen daar nu niet gemakkelijk vermarkten.

“Als we de Nederlandse aanpak vergelijken met het buitenland mogen we heel tevreden zijn”

“Programmatisch zijn er hoge kwaliteitseisen neergelegd. Omdat het ook nog om grote aantallen gaat, is de start moeilijk. Je moet dus volhouden. Corporaties kunnen dat redelijk, maar voor overheden blijkt het lastiger om een lange adem te hebben. Dat is de logische invloed van verkiezingen en de personele wijzigingen die dat tot gevolg heeft. Met name op stadsdeelniveau is het problematisch langetermijn belangen prioriteit te blijven geven.
“Ik zou het overigens niet erg vinden als bepaalde stadsdelen het vanwege de economische ontwikkelingen de komende jaren rustig aan doen. Bij andere stadsdelen daarentegen is het strategische belang voor de stedelijke en regionale woningmarkt zo groot, dat ik wil pleiten voor meer grootstedelijke sturing.”
Pouw denkt dan met name aan Noord: “Daar zijn we al acht jaar grote plannen aan het voorbereiden, maar we hebben in de hele periode geloof ik maar één bouwvergunning gekregen. Er zit een gigantische productie in de pijplijn, maar die leidt ondanks alle raadsbesluiten nog te weinig tot uitvoering. Dat kan een stad zich niet permitteren. Durf daar de grootstedelijke sturing maar eens te vergroten.”
Volgens hem kunnen corporaties niet alle projecten in herstructureringsgebieden kostendekkend ontwikkelen. “Ook niet op lange termijn. Per nieuwbouwproject verschilt het, afhankelijk van de markt. Aan zo’n project als Park de Meer hebben we keurig verdiend. Daar staan achttien villa’s in waarmee je een heel bouwplan winstgevend kunt afsluiten. Met een menging van koop en huur kun je goed boeren als de markt een beetje gunstig is en de opgave niet te ingewikkeld. Maar dat geldt niet voor alle projecten in grote herstructureringsgebieden.
“Dat betekent niet dat we niet tot het uiterste zullen gaan om de woningproductie op gang te krijgen. Op projectniveau is onrendabiliteit geen afweging om niet te bouwen. Onze vermogenspositie is zodanig dat we wat risico kunnen lopen. Als het maar past in een strategie om processen op gang te brengen, waardoor in een later stadium betere marktprijzen zijn te realiseren. Of we moeten bij projecten elders kunnen verdienen. Vermogen is geen doel op zich. Het is ook onze maatschappelijke verantwoordelijkheid om anticyclisch te denken, om te investeren als het economisch slecht gaat. Dat je daar dan wat op kunt verliezen, hoort bij het risico. Maar dan moet de rijksoverheid je later niet verwijten dat je geen goed financieel beleid voert.”

Het blijft Amsterdam

Het blijft moeilijk, bouwen in Amsterdam. Procedures, regels, stevige programmatische ambities, hoogst verfijnde bestuursvormen. “We hebben hier een hele serie vehikels die het moeilijk maken om de bouwopgave te realiseren”, merkt Pouw fijntjes op. “Het is niet toevallig dat een substantieel deel van onze productie nu buiten de grenzen van Amsterdam plaatsvindt. Het is daar goedkoper en de besluitvorming verloopt een stuk gemakkelijker. Maar wij willen hier zo graag bouwen. Dat je het ook elders doet en het daar wel lukt, maakt het alleen maar onbevredigender. Er moet hier zo veel gebeuren. We zijn nu erg gericht op de naoorlogse wijken, maar in de wijken uit ‘20-‘40 ligt ook nog veel sores. De opgave is veel groter dan die van de herstructurering.”

Het rendement van de corporatie

Spin in het web: het Centraal Fonds Volkshuisvesting

WBA-bestuursvoorzitter Lex Pouw vreest greep in corporatiekassen