'Woningvraag komt hier vooral van kleine huishoudens'

Interview: Stefan van Schaik, bestuurder Wooncompagnie
'Woningvraag komt hier vooral van kleine huishoudens'

Wooncompagnie is actief in het noordelijke deel van de Metropoolregio Amsterdam en verder in de Kop van Noord-Holland. De corporatie bezit vooral eengezinswoningen. Dat sluit niet goed aan bij de demografische ontwikkelingen, ziet bestuurder Stefan van Schaik. Hij zet daarom in op verbreding van het palet, met onder meer kleine woningen voor woonstarters en senioren.

Anke Huntjens
Stefan van Schaik (40) is sinds december 2014 bestuurder van Wooncompagnie. Aanvankelijk als tweede bestuurder naast John Hendriks; sinds 2017 als enige bestuurder. Negen jaar geleden kwam hij in dienst als manager Middelen en Bedrijfsvoering en controller.
Woningcorporaties in de MRA: Wooncompagnie
In een nieuwe serie belicht NUL20 de visie en opgaven van een aantal woningcorporaties die buiten de hoofdstad in de Metropoolregio actief zijn. Wat houdt hen bezig? Wat zijn hun prioriteiten?  In het vorige nummer Pré Wonen, deze keer Wooncompagnie

Wooncompagnie heeft bezit in twee verschillende woningmarktregio’s: de Metropoolregio Amsterdam en de Kop van Noord-Holland. De woningcorporatie bedient zowel dorpen als meer stedelijk gebied. Volgens directeur-bestuurder Stefan van Schaik is dat geen probleem. “Dat zit in ons DNA. We zijn actief in Purmerend, maar nemen evengoed onze verantwoordelijkheid in de kleinere kernen in Waterland of in de Beemster.”
Hij betitelt zijn werkgebied als één van de meest interessante in de corporatiesector. “In de omgeving van Schagen hebben we vooral een kwalitatieve vraag. Het type woningzoekende verandert. In het verleden hebben zich veel gezinnen bij ons gevestigd. Naar die eengezinswoningen is nog steeds veel vraag. Maar we hebben onvoldoende product voor bijvoorbeeld ouderen die hun gezinswoning willen verruilen voor een appartement. En in de omgeving van Purmerend voelen we elke dag de overspannenheid van de Amsterdamse woningmarkt. Ook daar beschikken wij over grote eengezinswoningen, maar komt de woningvraag van één- of tweepersoonshuishoudens.”

Marginalisering

Het afgelopen jaar was Van Schaik één van de initiatiefnemers van het pleidooi ‘Een huurwoning: geen voorziening maar een thuis’. Met dertien collega’s toonde hij zich bezorgd over de toekomst van de sociale huursector. De visie dat corporaties alleen de onderkant van de markt moeten bedienen, leidt volgens hen op den duur tot stigmatisering, uitsluiting en segregatie. “De sociale huursector wordt steeds meer gemarginaliseerd. Sommige politici doen de meest verschrikkelijke uitspraken. Zij vinden het niet meer nodig op elke locatie betaalbare woningen te bouwen. Dan worden mensen met weinig kansen naar de randen van de stad gedrukt. Dat is niet wat de Woningwet uit 1901 ons heeft gebracht. Wij streven juist naar een meer gevarieerd woningaanbod.”

Wooncompagnie
Werkgebied: zowel in de MRA (vooral Purmerend) als in de regio Kop Noord-Holland (vooral Schagen). Bezit in twaalf gemeenten met in totaal zestig kernen.
Bezit:
14.000 woningen
Vooral grote eengezinswoningen uit de jaren zeventig en tachtig.
Ontheffing om in twee woningmarktregio’s in volle breedte te acteren.

Betaalbaarheid bovenaan

Wooncompagnie investeert zoveel als mogelijk in nieuwbouw. “Maar betaalbaarheid staat bij ons bovenaan. Daarover is geen discussie mogelijk. We willen nu en in de verre toekomst onze huurwoningen betaalbaar houden, maar dan nog hebben wij middelen beschikbaar voor jaarlijks zo’n tweehonderd nieuwe woningen. Dat is gezien onze schaal een mooi aantal. Daarbij kiezen we heel bewust voor verbreding van ons palet”, aldus Van Schaik. Als voorbeeld dient de voorgenomen bouw van dertig kleine sociale huurwoningen aan Drontermeer in Purmerend. Deze woningen zijn speciaal bestemd voor ouderen en starters op de woningmarkt.
Hij maakt zich niet zo’n zorgen over de beschikbaarheid van voldoende bouwlocaties. “Er waait de laatste tijd een andere wind. Ik zie heel bevlogen wethouders vechten voor voldoende sociale huur. In Schagen. In Purmerend. De afgelopen jaren was er in Purmerend veel weerstand tegen verdichting, maar ook daar wordt de urgentie van extra woningbouw gevoeld. Niet alleen in het sociale, maar ook in het middensegment.” Al mogen gemeenten wat hem betreft wel wat beter sturen op meer kwaliteit in dat middensegment. “Te vaak is sprake van minimale kwaliteit voor een maximale prijs. Te snel worden te kleine woningen gebouwd. Oudere mensen die willen doorstromen zijn niet geholpen met een huurwoning van minder dan vijftig vierkante meter.”

Verkoop bestaand bezit

Graag zou hij nog meer sociale huurwoningen bouwen, maar dan moet de politiek ruimte bieden voor de verkoop van bestaand bezit. Dat ligt heel gevoelig. “Woningverkoop dient meerdere doelen. Dan kunnen wij onze woningvoorraad sneller verversen – we streven naar een portefeuille met gemiddeld 25 verhuurjaren per woning - en ons aanbod kan dan nog beter worden toegespitst op de veranderende woningvraag. Verkoop is daarnaast goed voor de woningmarkt als zodanig. In beide regio’s worden koopwoningen steeds duurder. Dat heeft tot gevolg dat mensen niet vanuit een betaalbare koopwoning kunnen doorstromen naar een wat groter en luxer huis. Met als gevolg dat ook de doorstroming uit de sociale sector naar het betaalbare koopaanbod stilvalt. Met extra verkopen zouden we juist hen een passende woning kunnen bezorgen.”
Bezorgd is Van Schaik over het tijdig behalen van de klimaatdoelen van Parijs. “De afgelopen jaren hebben we veel geïnvesteerd in betere isolatie van daken, spouwmuren en vloeren. Die maatregelen hebben we uitgevoerd zonder huurverhogingen. Betaalbaarheid staat, zoals eerder gezegd, bij ons altijd bovenaan. Met een positief resultaat; begin volgend jaar heeft onze portefeuille gemiddeld label B. Maar om onze woningvoorraad vervolgens voor 2050 volledig CO²-neutraal te maken, zijn omvangrijke extra investeringen nodig. Dan hebben we het over een bedrag van misschien wel 1,2 miljard euro. Het realiseren van een energieneutrale woningvoorraad vraagt om nog meer geld. Buitenproportioneel. De waarde van ons vastgoed is nu ruim 2 miljard euro. Bovendien wringt daar de relatief jonge leeftijd van ons bezit. Dan zullen we bijvoorbeeld daken moeten vervangen, terwijl dat nog niet nodig is.”

Eigen windmolens

Van Schaik hoopt dat de tijd de corporatie nieuwe mogelijkheden brengt. Politiek: “We kunnen heel kostbare investeringen doen in een nog betere woningkwaliteit. Maar wellicht is het goedkoper om corporaties de ruimte te bieden voor opwekking van hernieuwbare energie. Waarom mogen we geen windmolenparken bouwen? Zeker in de Kop van Noord-Holland is daarvoor de fysieke ruimte beschikbaar.” Of technisch: “We schuwen het experiment niet. Op de Kohnstamm-locatie in Monnickendam wordt naar ontwerp van Jurrian Knijtijzer van Finch Buildings een CO²-neutraal woongebouw gerealiseerd waarvan de bouwkosten niet hoger zijn dan van een traditioneel gebouw.”

Deel