Waarom Zaanstad subsidie nodig heeft om woningen te bouwen
‘Zonder het Rijk lukt het niet’

Zaanstad krijgt 20,6 miljoen euro voor versnelling van de woningproductie. Waarom is dat nodig? En waar wordt het geld voor gebruikt? Hans Krieger, wethouder MAAK.Zaanstad, geeft tekst en uitleg. “Zaanstad is een arme gemeente. Wij hebben niet genoeg eigen middelen voor nieuwe openbare ruimte, betere infrastructuur en goede parkeervoorzieningen, ook al betalen ontwikkelaars zoveel als mogelijk mee.”

 

Dat Zaanstad extra woningen wil bouwen, hoeft volgens VVD-wethouder Hans Krieger geen betoog. De Metropoolregio Amsterdam (MRA) kent eenenorm woningtekort. En de druk op de woningmarkt wordt zeker voor de mensen in zijn stad met een kleine beurs groter en groter.  Zaanstad is dan ook een ‘bondgenoot van de Metropoolregio in het vervullen van de regionale woningbouwopgave’, aldus de wethouder
Zaanstad ligt ingeklemd tussen Natura 2000-gebieden.


Wethouder Hans Krieger

Woningen toevoegen kan alleen via verdichting of via transformatie van verouderde werkgebieden. Zaanstad krijgt twee bijdragen uit de Woningbouwimpuls. De eerste subsidie heeft betrekking op verdere verdichting aan weerszijden van station Zaandam; de tweede moet de woningbouw in de buurt van station Kogerveld versnellen. Het gaat in totaal om zesduizend woningen: een optelsom van grote en kleine projecten. Van de transformatie van verouderde kantoren bij station Zaandam en kleinschalige woningontwikkeling om van De Burcht een intiem en groen stadsplein te maken tot grootschalige woningbouw in de Kogerveldwijk in Zaandam.

Bouwen bij ov-knooppunten

Krieger: “Herontwikkeling van station Kogerveld aan de spoorlijn naar Purmerend is een schoolvoorbeeld van knooppuntontwikkeling. Daar ligt wat ons betreft een integrale opgave: het gaat niet alleen om meer woningen, maar ook om een betere infrastructuur, een klimaatadaptieve openbare ruimte en een duurzame groenstructuur.”
Gert Grandiek, sectorhoofd gebiedsontwikkeling en ambtelijk verantwoordelijk voor de subsidieaanvraag, schetst de hoge kosten waar de gemeente voor staat. “Aanpassing van infrastructuur is duur. Voor de leefbaarheid in de Kogerveldwijk moet de Prins Bernhardweg worden afgewaardeerd. Ook moeten om de doorstroming te bevorderen wegen en rotondes worden aangepast. Zonder steun van het Rijk zouden die aanpassingen veel langer op zich laten wachten.”
Hetzelfde geldt volgens Grandiek voor parkeervoorzieningen, ook al denkt Zaanstad aan een lagere parkeernorm. “Dan nog hebben we te maken met onrendabele parkeervoorzieningen, bijvoorbeeld in de omgeving van de Peperstraat. Daar is door de gemeente en de ontwikkelaar lang aan gerekend, maar alleen met een Rijksbijdrage kunnen wij tot een oplossing komen.” Wethouder Krieger wijst daarnaast naar het belang van een goede en gezonde leefomgeving. “De coronacrisis maakt duidelijk dat goede verblijfsruimte ontzettend belangrijk is. Bovendien hebben we behoefte aan een duurzame inrichting om de gevolgen van klimaatverandering het hoofd te kunnen bieden. Dat kost allemaal ontzettend veel geld.”

‘Rondrekenen’

Het totale investeringsbedrag is zo’n 70 miljoen euro, aldus Grandiek. De gemeente en het Rijk brengen elk zo’n 20 miljoen euro in. De rest komt van woningontwikkelaars. Kunnen marktpartijen niet nog meer bijdragen? Volgens Grandiek wordt bij het afsluiten van anterieure overeenkomsten heel goed naar de kostenverdeling gekeken. “Wij praten in alle openheid met de markt over onze ambities en wat er aan geld nodig is om die ambities te realiseren. Daarbij verlangen we van ontwikkelaars een serieuze bijdrage, maar zij moeten hun plan wel op een redelijke manier kunnen ‘rondrekenen’. Die cijfers worden door de gemeente gecontroleerd. Ontwikkelaars verdienen een fatsoenlijke marge, anders zouden zij hun werk niet kunnen blijven doen.”   

Serieus huiswerk

Om die Rijksbijdrage te kunnen krijgen, zo benadrukt Grandiek, heeft de gemeente ontzettend veel en serieus huiswerk gemaakt. “Een gemeente moet in dat proces verschillende keren aantonen dat sprake is van een tekort in de publieke sector. Het Rijk wil die aannames ook kunnen verifiëren. Als hard is dat de gemeente niet over voldoende middelen beschikt en ontwikkelaars maximaal bijdragen, pas dan wordt een gemeente ontvankelijk verklaard. Het lijkt bijna een vergunningentraject: een gemeente moet eerst aan alle technische eisen voldoen. Daarna moet aan allerlei inhoudelijke criteria worden voldaan, zoals de bouw van voldoende betaalbare woningen en pas daarna kan sprake zijn van een toekenning.” Krieger vult aan. “Het is voor de ambtelijke organisatie geen sinecure om aan zo’n aanvraag te beginnen, de aanvraag goed te motiveren en de juiste onderbouwing te leveren. Dat vraagt veel stuurmanskunst.”
De keuze van Zaanstad, enkele jaren geleden alweer, om onder de noemer MAAK.Zaanstad grondig na te denken over de toekomst van de stad, pakt  volgens Krieger nu goed uit. “In het MAAK-proces is veel voorwerk gedaan. We weten wat we waar willen bouwen en dat geeft een enorme houvast.” De relatief hoge bijdrage – in totaal verdeelde minister Ollongren in de eerste subsidieronde 290 miljoen euro voor 27 projecten – laat volgens hem ook zien dat de opgave zodanig ingewikkeld is, dat hulp van het Rijk onontbeerlijk is. “Het gaat niet alleen om leefbaarheid, maar ook om het wegwerken van achterstallig onderhoud. Ons industrieverleden maakt dat niet zelden kostbare grondsanering noodzakelijk is. Dat kunnen wij vanuit onze eigen portemonnee simpelweg niet trekken. We zijn geen rijke gemeente, we hebben geen rijke inwoners, dan moet het Rijk bijspringen.”

Vaart maken

Door de coronacrisis dreigt een periode van minder florissante economische ontwikkeling. Toch is de gemeente niet bezorgd over het mogelijk mislukken of stagneren van woningbouwprojecten en het dan niet verkrijgen van de subsidie. “We moeten vaart maken, maar we merken in Zaanstad nog niks van een afnemende woningvraag. Bovendien pakt de coronacrisis niet voor alle economische sectoren even slecht uit. De Zaanse economie is sterk afhankelijk van de voedingsmiddelenindustrie. Of van een onderneming als Ahold. Met die sectoren gaat het goed.”
En niet op de laatste plaats, zo benadrukt Grandiek, is de bouw van die woningen als zodanig van wezenlijke economische betekenis. “Het is als het ware een anticyclische investering. Ontwikkelaars en aannemers zeggen dat ook: gemeente ga door en zorg dat vergunningen, bestemmingsplannen en al die andere dingen die nodig zijn, tijdig geregeld worden. Dan kunnen wij ook door.”  

Volgende ronde

Eind november heeft Ollongren de tweede subsidieronde geopend. Zaanstad zal opnieuw een aanvraag doen, specifiek voor 1.865 woningen in Zaanstad-Noord. “We hebben aan de noordkant van de gemeente belangrijke woningbouwprojecten op voormalige bedrijfslocaties. Brokking. Meneba. Het gebied is niet berekend op extra verkeersdruk. De infrastructuur moet ingrijpend aangepast. Ook daarvoor doen we een beroep op het Rijk”, aldus Krieger. De uitslag komt in februari.