De Amsterdamse makelaars schetsen graag het beeld dat de woningmarkt droogkookt, een beeld dat door velen voor zoete koek wordt aangenomen. Dat droogkoken zou het geval zijn omdat het aantal te koop staande bestaande woningen terugloopt. Dat klopt: het aanbod is in een jaar tijd met een derde verminderd. Maar toch is sprake van een ongekende bloeitijd. Er zijn nog nooit zoveel koopwoningen verkocht als in de laatste kwartalen van 2015 en 2016. De pan is niet leeg maar juist erg vol. En de prijzen koken over.

Over een langere termijn bezien is vooral sprake van een structurele verschuiving in de Amsterdamse woningmarkt van huur naar koop. In 1995 was 2 procent van de Nederlandse koopwoningen een Amsterdamse. Eind 2014, begin 2015 piekte het aandeel op 7,5 procent. Momenteel stabiliseert het aantal Amsterdamse koopwoningen op het recordniveau van zo’n 13.000 woningen, terwijl het totaal van Nederland nog sterk blijft stijgen. Hierdoor loopt het Amsterdamse aandeel nu terug naar zo’n 6 procent. In de stad Utrecht is in de periode 1995-2016 een veel geringere toename van het aandeel zichtbaar, van 1,9 naar 2,7 procent (zie onderstaande grafiek).

 

In de afgelopen twintig jaar is het aantal eigen woningen in Amsterdam flink toegenomen (hoewel nog steeds relatief klein). Er is sprake van een ruime verdubbeling, terwijl de groei voor Nederland als geheel rond 30 procent lag. Het verkoopvolume van de bestaande woningen laat echter een verviervoudiging zien. 

Een belangrijke oorzaak daarvan ligt in de dominantie van de appartementenmarkt in Amsterdam. De gemiddelde woonduur in dit type woningen is aanmerkelijk korter dan van eengezinswoningen, de omloopsnelheid dus groter. In 2015-2016 ligt deze woonduur landelijk op zo’n 11-12 jaar, dus jaarlijks wordt 8-9 procent van de voorraad verkocht. Voor rijwoningen en hoekwoningen is dit zo’n 4-5 procent, voor tweekappers en vrijstaande woningen minder dan 3 procent (woonduur gemiddeld dus meer dan 30 jaar!). In al deze categorieën is het aantal verkopen uit het dal van 2008-2013 geklommen, zoals onderstaande figuur laat zien. Maar voor de appartementen is het herstel het sterkst.

 

Dit beeld van de ontwikkeling van de appartementenmarkt zien we terug in het aantal van de woningverkopen van Amsterdam. Ook hier is het aantal verkopen nu de piek van 2006-2007 flink ontstegen. Landelijk is dat nog niet het geval. Bij een koopvoorraad van rond 115.000 woningen is de omloopsnelheid intussen gestegen naar zo’n 11-12 procent. 

In plaats van droogkoken is er dus sprake van een geurig borrelende volle pan, of zo u wilt een hard fluitende snelkooppan. Misschien zit in Amsterdam de markt wel aan zijn grens, want de scherp oplopende prijzen (15%-20% op jaarbasis) drukken starters uit de markt. Doorstromers kunnen gemakkelijker nog de stap van de ene koopwoning naar de andere maken. 

Bij een stagnerend aantal verkopen, zelfs op zo’n hoog niveau, ontwikkelt zich dan een prijsspiraal: er is een sterke druk om een betere woning te vinden maar juist aan de bovenkant van de markt is er nu schaarste, mede door de grote nadruk op de bouw van kleine starterswoningen. De Amsterdamse koopvoorraad van woningen boven een half miljoen euro is 6 maanden, boven een miljoen euro 8 maanden. Landelijk is dit 21 respectievelijk 31 maanden.

Het zou te wensen zijn dat in het bouwbeleid in Amsterdam wordt gereageerd op deze ontwikkeling, maar het accent ligt nog sterk op kleine studio’s en vrije sector huur. De verkoop van corporatiewoningen wordt afgeremd. De druk op de koopmarkt blijft zo in stand. Dit alles natuurlijk tot de rente gaat stijgen.