Huismeester wordt sociaal wijkbeheerder

De nieuwe wegbereider van de participatiesamenleving
Huismeester wordt sociaal wijkbeheerder

De huismeester in stofjas is passé. De wijkbeheerder nieuwe stijl vervangt geen kapotte lampen, maar is voor de corporaties de ‘ogen en oren in de wijk’. Ze worden ‘verbindingsofficieren’ genoemd en de ‘wegbereiders van de participatiesamenleving’. Die sociaal wijkbeheerders zijn hard nodig om de oplopende problemen in de portieken door een terugtrekkende overheid het hoofd te bieden.

Investeren in leefbaarheid

De leefbaarheidsscores van alle zwakke Amsterdamse wijken zijn sterk verbeterd. De afgelopen twee decennia is er via stedelijke vernieuwing en wijkaanpak veel geld naar deze wijken gestroomd. Inmiddels zijn de overheidsinvesteringen sterk teruggebracht en mogen corporaties nog maar beperkt investeren in leefbaarheidsinitiatieven. Welke leefbaarheidsprogramma’s zijn er nog? NUL20 trekt de wijken in. Derde aflevering: de huismeester/ wijkbeheerder.

De huismeester is een graag geziene corporatiemedewerker. Tijdens de Dag van de Huismeester werd deze beroepsgroep de afgelopen jaren in het zonnetje gezet. Op de eerste bijeenkomst in 2008 in de Beurs van Berlage kwamen maar liefst 750 huismeesters en corporatiemanagers af. De oprichting van Stichting Dag Huismeester volgde een jaar later. De belangrijkste tak daarvan was het Platform Wijkbeheer Woningcorporaties (PWW), dat zich ten doel stelde het vak van huismeester te professionaliseren.
Maar vorig jaar april werd in Tilburg de laatste Dag van de Huismeester gehouden. De opkomst was beduidend lager dan voorgaande jaren. Woordvoerster Eveline Steinmetz van het Platform: “Behalve dat er inmiddels minder huismeesters zijn, zijn de meesten al geprofessionaliseerd. De behoefte aan een Dag van de Huismeester is daarmee afgenomen. In die zin kun je zeggen dat het concept aan zijn eigen succes ten onder is gegaan.”
Tijdens die laatste bijeenkomst – toch nog goed voor honderden bezoekers uit corporatieland – liet minister Blok (Wonen) weten dat investeren in huismeesters/wijkbeheerders behoort tot de kerntaak van woningcorporaties. De kosten voor het wijkbeheer vallen deels onder het wettelijk gelimiteerde  leefbaarheidsbudget van 125 euro per corporatiewoning, maar salariskosten - de grootste post - zijn daarvan uitgezonderd. Daarnaast betalen huurders steeds vaker via de servicekosten mee.
Diezelfde dag werd ook het tweede Grote Huismeesteronderzoek gepresenteerd. Daaruit komt naar voren dat de taken van de huismeesters de afgelopen jaren zijn verschoven van ‘lampenindraaiers’ tot sociaal wijkbeheerders: professionals die steeds meer te maken krijgen met bewoners met uiteenlopende problematiek.    

Vooruitgeschoven post

Ook uit de corporatiepraktijk in de regio Amsterdam blijkt die verschuiving in taken. Robert Boekhout is teamleider wijkbeheer bij Rochdale. Deze corporatie heeft vijf complexbeheerders en 25 wijkbeheerders in dienst. Vijftien van hen hebben inmiddels het diploma MBO-2 Wijkbeheer op zak. Boekhout: “De complexbeheerders doen nog wel voornamelijk technische werkzaamheden. Tijdens een reorganisatie is echter ingezet op meer wijkbeheerders die fungeren als vooruitgeschoven post van de organisatie. Zij treden op als eerstelijns hulp bij klachten en problemen. Bewonerscontact is hun belangrijkste taak. Zij moeten bijvoorbeeld in staat zijn problemen bij ouderen en mensen met een psychiatrische problematiek te herkennen en de juiste instanties inschakelen.”

In de servicekosten

De afgelopen jaren is het steeds gebruikelijker dat de bewoners meebetalen aan de inzet van wijkbeheerders. Rochdale rekent tot maximaal 70 procent van de salaris- en huisvestingskosten door aan de huurders. In de meeste wijken heeft de wijkbeheerder zo’n 1500 tot 2000 woningen onder zijn hoede. Rochdale heeft echter ook veel bezit in de hoogbouw van Zuidoost. Boekhout: “In zo’n blok van soms vier- tot vijfhonderd woningen heeft de wijkbeheerder een eigen plek waaruit hij of zij opereert. De bewoners betalen in de hoogbouw iets meer, omdat het werk daar complexer is.”
Bij Stadgenoot wordt momenteel een plan uitgewerkt om het aantal van 28 huismeesters dat de corporatie in dienst heeft vanaf 1 januari 2016 terug te brengen tot twintig. Veertien hiervan worden na een intensieve training officieel sociaal wijkbeheerder en zes blijven werken op facilitair niveau. Manager gebiedsbeheer Jan-Willem Kluit: “We gaan ons qua onderhoud meer richten op preventie door bijvoorbeeld de lampen in portieken iedere twee jaar collectief te vervangen. Wanneer overal ledverlichting is aangebracht hoeft dat nog maar eens in de zes jaar.”
In de loop van 2016 worden bovendien geen diensten van wijkbeheerders meer verleend aan VVE’s, maar alleen nog aan complexen met een sociale woningvoorraad. Kluit: “We zien dat de druk op de portieken toeneemt door armoede en andere problematiek. We hebben iemand nodig die misstanden signaleert en waar nodig actie onderneemt. Er wordt een zorgkaart ontwikkeld van alle 22 gebieden in Amsterdam, zodat direct duidelijk is welke organisatie waar actief is.” Vijftig procent van de huurders van Stadgenoot betaalt mee aan de wijkbeheerders.

‘Sociale huisarts’

Dat iedere corporatie zo zijn eigen manier heeft om het wijkbeheer zo effectief en  betaalbaar mogelijk te maken, bewijst de Alliantie. Tijdens een reorganisatie zijn de taken van de wijkbeheerders en verhuurmakelaars samengevoegd. Anne Oosterbaan, manager Wonen, gebruikt de term ‘sociale huisarts’ als metafoor voor de wijkbeheerder. “We zien de wijkbeheerders als eerstelijns hulp en wanneer zij er niet uitkomen verwijzen ze door naar de specialisten zoals het team Woonfraude.”
De wijkbeheerders van de Alliantie zullen dus in het vervolg bij mutatie zorgen voor het huurcontract en de verhuurmakelaars zijn op hun beurt klaargestoomd voor hun nieuwe sociale functie. Oosterbaan: “Zij zijn in alle gevallen het eerste contact met nieuwe huurders. Het is een nieuwe functie, maar iedereen is positief, want ondanks het feit dat we door de reorganisatie moesten snijden in het personeelsbestand, zijn de taken in de frontlinie juist uitgebreid.  Op die manier willen we directer kunnen werken, met minder ruis op de lijn en via minder schakels.”
In sommige ouderencomplexen is de ‘old school’ huismeester nog wel actief. “Ouderen willen dat graag en zij zijn ook bereid om voor die dienst te betalen.” De kosten van de wijkbeheerders worden door de Alliantie niet aan de huurders doorberekend. “Maar wanneer de opgave daarom vraagt, wordt er Beheer op Maat ingezet. Een deel van die kosten wordt wel doorberekend in de servicekosten.”

Hofleverancier van wijkbeheerders

In Amsterdam is al jaren een soort ‘hofleverancier’ van wijkbeheerders actief: Zone3. Deze sociale onderneming levert buurtvoorlichters, buurtbeheerders, huismeesters en schoonmakers aan met name woningcorporaties, stadsdelen en VVE’s. De organisatie werd in 1997 opgericht vanuit de corporaties en heeft meer dan tweehonderd mensen in dienst. Naast het leveren van mensen worden er ook trainingen gegeven aan huismeesters/wijkbeheerders. Bovendien heeft de organisatie een eigen afdeling onderhoud voor bijvoorbeeld binnentuinen.
Matthijs Smit, accountmanager bij Zone3: “Onze primaire doelstelling is mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt weer aan het werk te krijgen op het gebied van leefbaarheid. Nu de roep om sociaal beheerders steeds groter wordt, spelen we daar uiteraard op in.”
Volgens Smit heeft het bijvoorbeeld weinig zin om eindeloos de buurt schoon te blijven maken. “Corporaties en stadsdelen zetten in plaats daarvan steeds meer in op gedragsverandering bij de bewoners. Het is veel effectiever wanneer bewoners zelf leren de boel schoon te houden. Sociale cohesie is daarbij een belangrijk instrument. En de wijkbeheerders hebben daar op hun beurt een belangrijke taak in. Maar ook het signaleren van eenzaamheid is van belang nu ouderen steeds langer thuis blijven wonen. Het is echter wel frustrerend dat door instanties niet altijd adequaat wordt gereageerd, omdat er bijvoorbeeld geen geld is of doordat er niet efficiënt gewerkt wordt. Hopelijk wordt ook het vervolgtraject in de toekomst beter gestroomlijnd.”

 

Wijkbeheerder ligt onder vergrootglas

Wijkbeheerders Steve Anches (41) en Virgil Heller (43) bezochten in februari voor de eerste maal een bijeenkomst voor alle organisaties op het gebied van zorg, welzijn en wonen in West. Zij stonden perplex van de enorme hoeveelheid professionals die actief is in de wijken. Zelf werken zij al enkele jaren voor Stadgenoot in de Gulden Winckelbuurt in Bos en Lommer.
Anches begon elf jaar geleden als huismeester in Geuzenveld. Anches: “De eerste jaren bezocht ik alle bewoners op elk trappenhuis en sprak met iedereen die ik tegenkwam. Het werk dat ik toen deed was al heel sociaal gericht. Ik verving ook wel eens een kapotte lamp, maar dat was zeker niet mijn hoofdtaak.”
Na de fusie van AWV en Het Oosten tot Stadgenoot moest Anches ook weer kleine technische mankementen verhelpen. “En tot twee jaar geleden moesten we continue telefonisch bereikbaar zijn. Dan moet je uitkijken dat je niet geleefd wordt. Mensen zien het liefst dat je binnen vijf minuten op de stoep staat wanneer er een probleem is. Nu moet daarvoor eerst naar het algemene nummer worden gebeld. Jammer dat er zo’n lange wachttijd is, maar ons is verzekerd dat daar verbetering in komt.”
Volgens Anches is het duidelijk merkbaar dat zijn werk onder een vergrootglas ligt. “We krijgen steeds vaker cursussen aangeboden. Zoals onlangs een cursus huurrecht. Maar alles wat je leert is meegenomen. Vanaf januari 2016 gaan we ons officieel meer richten op sociaal buurtbeheer, waarvoor ook weer trainingen op het programma staan. Bovendien zullen we vaker bijeenkomsten houden met medewerkers van andere instanties om het netwerk te versterken.”

Rattenvanger

We ontmoeten Anches en zijn collega Virgil Heller in het Werkplaatsje. Dit is geen officieel onderkomen van het wijkbeheer, maar wordt wel door hen als kantoor gebruikt. Na schooltijd wordt in de werkplaats geknutseld door kinderen uit de buurt onder begeleiding van kunstenaars van het Bookstore Project. Die kunstenaars worden ook regelmatig door de wijkbeheerders ingezet.
Anches: “Een tiental kunstenaars woont met huurverlaging in de buurt in ruil voor maatschappelijke taken. Een groot probleem in deze buurt is dat communicatie met de bewoners vaak moeizaam verloopt. We willen momenteel iets doen aan rattenbestrijding, maar ik heb het opgegeven om dit met briefjes te communiceren. Al doe je dat in honderd talen, dan nog wordt het vaak niet opgepikt. Ik heb de mensen van het Bookstore Project gevraagd mee te denken. Ik vertrouw er op dat er een creatieve oplossing uit de bus komt. Desnoods ga ik met een fluit door de buurt als een soort rattenvanger van Hamelen.”
Ook de bewoners worden ingeschakeld om mee te helpen het werkgebied van Anches en Heller ‘schoon, heel en veilig’ te houden. Het tweetal toont een overdekte galerij vlak naast hun kantoor waar de boxen zijn van de bewoners. Heller: “Het wordt hier vaak vol met afgedankte troep gestouwd. Nu is het helemaal leeg en schoon met dank aan de vier bewoners die helpen de boel in de gaten houden, andere bewoners aan te spreken en zo nodig het afval weg te halen en op de juiste plek aan te bieden.”
De meest gehoorde klacht van bewoners betreft geluidsoverlast. Ergernis over spullen in het trappenhuis staat op een goede tweede plaats. Anches: “We leggen de bewoners in geval van geluidsoverlast uit dat de woningen nu eenmaal gehorig zijn en dat je daardoor altijd ‘leefgeluiden’ van je buren hoort. Maar soms loopt het de spuigaten uit en wanneer wij er niet uitkomen schakelen we Beterburen in, die gespecialiseerd zijn in burenbemiddeling.”
Anches en Heller merken nog niet dat er veel meer ‘zorgvragers’ zijn in de buurt. Anches: “Zoals ik al zei, deed ik altijd al veel aan sociaal beheer. Dat is niet echt anders geworden. Misschien merken we dat begin volgend jaar, wanneer we officieel sociaal wijkbeheerder zijn.”