Ook in de regio komt bouwproductie op stoom

Nieuwbouw in overloopgemeenten gaat vooral naar eigen inwoners
Ook in de regio komt bouwproductie op stoom

In Amsterdam draaien de bouwkranen weer overuren. Ontwikkelaars en gemeente kunnen de groeiende vraag naar woningen amper aan. Met enige vertraging trekt ook in de regio de bouwproductie aan. Dat geldt vooral voor de gemeenten die tegen de hoofdstad aanschurken. Nieuwbouw in Haarlemmermeer, Almere en Purmerend trekt vooral eigen inwoners.

Op het nieuwe stadskantoor van Zaanstad halen de ambtenaren woningbouw opgelucht adem. Het dieptepunt lijkt in 2014 gepasseerd, toen er maar 227 nieuwe woningen werden opgeleverd. Dit jaar start de bouw van 650 nieuwe huizen. En voor 2016 wordt een productie van ruim zevenhonderd woningen verwacht. Dat is een fors aantal, maar wel veel minder dan in het topjaar 2009, toen 1300 stuks werden opgeleverd. Voor de komende jaren streeft de stad naar een gemiddelde productie van minstens zeshonderd woningen per jaar.

Zaanstad is niet de enige gemeente in de Amsterdamse stadsregio waar de nieuwbouwproductie aantrekt. Van Almere tot Haarlemmermeer maar ook in Purmerend en Amstelveen klinkt weer het vertrouwde dreunen van heimachines. Maar de mate waarin de bouwproductie weer aantrekt, verschilt wel aanzienlijk van plaats tot plaats. In de gemeenten direct rond Amsterdam lijkt het herstel eerder te zijn ingezet dan in traditionele groeikernen als Purmerend, Almere en Haarlemmermeer. Zo trok de woningbouw in Amstelveen al in 2013 aan, waardoor het aantal opleveringen afgelopen jaar al weer ruim het dubbele was van dat in 2009 en 2010. In het kleinere Diemen werden er zelfs tijdens de crisisjaren nog zo’n 75 woningen per jaar gebouwd.

Ontwikkelende aannemers grijpen kans

Woningbouwregisseur Koert Jan van Hees van de gemeente Zaanstad heeft er nooit aan getwijfeld dat de woningproductie na de diepe crisis van de afgelopen jaren weer zou aantrekken. “De behoefte aan woningen in deze regio blijft hoog. Het is ook altijd zo geweest dat de woningbouw in Amsterdam na een dip als eerste vlot wordt getrokken. Een of twee jaar daarna volgt de regio.” De crisis heeft er ook in Zaanstad toe geleid dat er nieuwe partijen op het toneel zijn verschenen. “We zien heel veel ontwikkelende aannemers actief worden. Zij kunnen hun risico’s beter spreiden dan pure ontwikkelaars.” Van Hees krijgt ook vaker bezoek van kleine particuliere beleggers die hun geld in vrije sector huurprojecten willen steken. “Door de strengere inkomensgrenzen voor de sociale huursector zijn middeninkomens vaker aangewezen op middeldure huurwoningen. Voor ons is dat een sterk groeiend marktsegment. Het Inverdan-project heeft ons bij beleggers duidelijk op de kaart gezet.”

Diemen

Ook in Diemen, waar de woningproductie sinds afgelopen jaar weer stevig in de lift zit, zien ze meer ontwikkelende aannemers actief worden. “De afgelopen jaren zijn in het centrum verschillende projecten door hen vlot getrokken. Door de crisis is er meer ruimte ontstaan voor echt ondernemerschap”, verklaart gemeentelijk projectcoördinator Rinze van Veen. Vrije sector huurwoningen had Diemen al, maar de afgelopen jaren is hun aantal verder toegenomen. Enkele koopprojecten zijn in de crisisperiode omgezet naar middeldure en dure huurwoningen. Ook Diemens grootste nieuwbouwproject – Plantage De Sniep met duizend woningen – ontkwam de afgelopen jaren niet aan een herprogrammering. Koopappartementen veranderen er in grondgebonden koopwoningen. Door de prijzen te verlagen en de verkoop te clusteren in plukjes van 25 woningen, konden de hijskranen er in een lager tempo blijven doordraaien. Inmiddels zit er meer vaart in de verkopen en heeft de gemeente met Bouwfonds en Dura Vermeer afspraken over de tweede fase kunnen maken. En dan is er de voorspoedige ontwikkeling van Holland Park op de voormalige kantorenlocatie Bergwijkpark. Deze maand gaan de palen de grond in voor de eerste 131 woningen. Van het tweede appartementenblok is volgens Van Veen ook al een fors deel verkocht.

Crisisbestendig Amstelveen

Van alle gemeenten die tegen Amsterdam aan zijn gegroeid, lijkt Amstelveen de crisis nog het best te hebben doorstaan. Er is wel een aantal projecten aangepast, maar in 2011 en 2012 werden er op de nieuwbouwlocaties Westwijk ZO en Westwijk ZW nog enkele honderden koopwoningen en appartementen opgeleverd. Ook de nieuwe studentenwoningen op Uilenstede die de oude studentenkamers vervangen, joegen de teller omhoog. Sinds 2014 worden woningbouwprojecten net als in Amsterdam weer overtekend, laat gemeentelijk woordvoerder Mariska Eggerding weten. “Recentelijk schreven zich voor zes vrije kavels aan de Schulp nog driemaal zoveel mensen in.”
De gemeente blijft populair bij Amsterdamse gezinnen met een hoger inkomen die op zoek zijn naar een ruimere woning in een rustige buurt met hoofdstedelijke voorzieningen onder handbereik. Ook in de crisisjaren - waarin het aantal verhuizingen afnam -  bleef deze groep relatief actief op de woningmarkt. De woningen die Amstelveen bouwt – hoofdzakelijk middeldure en dure koopwoningen – passen ook goed bij de wensen van deze doelgroep. Van de 50 procent die niet aan Amstelveners zelf wordt verkocht, gaat het merendeel naar Amsterdammers.
Aan die verhuisstroom kan wel een einde komen. De stad loopt namelijk langzamerhand tegen zijn fysieke grenzen aan. “Er wordt de komende jaren nog wel gebouwd, maar minder dan vroeger. We willen niet alle plantsoenen en speelveldjes opofferen voor nieuwe huizen”, laat Eggerding weten. Tot 2030 is er binnen de gemeentegrenzen nog plaats voor zo’n 1800 woningen, vooral in de nieuwe uitleglocatie De Scheg (Legmeerpolder). Met de transformatie van leegstaande kantoren kunnen daar in potentie nog zo’n duizend vrije sector huurappartementen aan worden toegevoegd.

Amsterdammer blijft weg

Waar in Amstelveen de oude tijden van voor de crisis al weer teruggekeerd lijken, laten de traditionele groeikernen een ander geluid horen. In Haarlemmermeer, Purmerend en Almere wordt wel weer gebouwd, maar de grote vraag is of Amsterdammers nog wel naar deze gemeenten willen verhuizen. Tot aan de crisis waren veel nieuwbouwprojecten gericht op gezinnen uit de hoofdstad die de lage prijzen en rustige woonomgeving wisten te waarderen. Vanaf de crisisjaren laat die groep het afweten. “Op nieuwbouwlocatie Tudorpark is het aantal instromers uit Amsterdam beduidend kleiner dan destijds in Vinex-wijk Floriande. Of dat een incident is of een structurele trend, kan ik niet goed inschatten. Maar als die ontwikkeling doorzet, kan dat consequenties hebben voor onze woningproductie. Vroeger werd toch zo’n 40 procent van de woningen verkocht aan nieuwkomers uit Amsterdam”, vertelt beleidsmedewerker Jan Vijfhuizen van de gemeente Haarlemmermeer.
De woningmarkt trekt in de polder wel weer aan en zo slecht als afgelopen jaar zal het niet  snel meer worden. Toen werd in de Haarlemmermeer geen enkele projectmatig ontwikkelde woning opgeleverd. De verwachte bouwproductie voor de komende jaren ligt op slechts een kwart van die van voor de crisis. Concreet verwacht Vijfhuizen voor 2015 en 2016 samen de oplevering van zo’n achthonderd woningen. “Als de markt meer wil, kunnen we in Tudorpark en Land van Wickevoort zo de kraan verder opendraaien. Alles is bouwrijp gemaakt en de procedures zijn doorlopen.”
Voorlopig ligt de focus op rij- en twee-onder-één-kapwoningen in het middensegment met prijzen tot 275.000 euro. “Dat is het woningtype dat op dit moment goed verkoopt. In Tudorpark spreekt de retro-architectuur veel mensen aan. De locatie kan zich daardoor onderscheiden van andere projecten. Maar het is geen garantie voor succes.”

Breuk met verleden

Ook in Purmerend merken ze dat Amsterdammers niet meer zo snel warmlopen voor een woning in het groen. Roel Gerritsen, beleidsmedewerker Wonen, heeft het zelfs over een duidelijke breuk met het verleden. “Op onze belangrijkste nieuwbouwlocatie voor de komende jaren, Kop van West, is 80 procent van het aanbod gericht op de eigen inwoners die willen doorstromen. Er is duidelijk minder interesse voor onze woningen vanuit Amsterdam.” Voorlopig keren de oude Vinex-tijden waarin er jaarlijks vele honderden woningen bij kwamen, dus niet terug in Purmerend. De gemeente gaat voor de komende jaren uit van een gemiddelde productie van 250 woningen, vooral om de eigen huishoudensverdunning op te kunnen vangen. Toch is Gerritsen veel positiever over de woningmarkt dan enkele jaren geleden. “De verkoop van zelfbouwkavels in Kop van West verloopt boven verwachting en er is veel interesse van beleggers en corporaties om in de locatie te investeren. In het laatste stukje van Vinex-locatie Weidevenne worden ook weer vrijstaande woningen van vier ton verkocht.”

Plukjes van twaalf woningen

In Almere begint het optimisme over de woningmarkt ook voorzichtig terug te keren. In 2013 dook het aantal opgeleverde woningen naar een schamele 429 stuks, terwijl voor de crisis jaarlijks met gemak meer dan duizend huizen werden toegevoegd. Afgelopen jaar stond de teller op 578 woningen en beleidsmedewerker Marieke van Geldermalsen vertelt dat in de eerste helft van 2015 ruim driehonderd woningen zijn opgeleverd. “We zit nog niet op het niveau van vroeger, maar dat is een kwestie van tijd. Ook de verkopen in de bestaande voorraad nemen weer toe, net als de prijzen die ervoor worden betaald. Met de aantallen en de bedragen zijn we terug op het niveau van 1997, de periode van de internethype.”
Particuliere zelfbouw blijft met een aandeel van ruim 30 procent een belangrijk marktsegment voor de stad. Maar er komen bij de gemeente tegenwoordig ook veel kleine ontwikkelaars over de vloer die bescheiden appartementen onder de twee ton willen bouwen. “Per fase gaat het dan om tien of twaalf woningen. Dat lijkt weinig, maar met projecten als Up en Down of Strandvilla zijn we inmiddels wel in de vijfde of zesde fase beland.”  De grote ontwikkelaars zijn op enkele projecten na, zoals Duin (Amvest) en Nobelhorst (Ymere), in de stad uit beeld geraakt.

Roltrap richting zuid

Het model van de roltrapregio lijkt aan nuancering toe. Het is niet meer vanzelfsprekend dat jonge gezinnen de stad verlaten. En als ze dat doen is - behalve Haarlem - vooral de stedelijke agglomeratie ten zuiden van Amsterdam populair: Amstelveen en Diemen, beide in feite onderdeel van het stedelijk weefsel. Dat geldt in toenemende mate ook voor Zaanstad.
De populariteit van groeigemeenten buiten dat stedelijke weefsel - Haarlemmermeer, Purmerend en Almere - is afgenomen, terwijl daar de grote en makkelijke bouwlocaties liggen. In 2004 trokken nog 3272 Amsterdammers naar Almere. Afgelopen jaar lag dat met 1782 personen op iets meer dan de helft daarvan. De totale uitstroom uit Amsterdam bleef in die jaren gelijk. Van Geldermalsen ziet ook zelf dat de instroom vanuit Amsterdam naar Almere is teruggelopen, maar ze wijt de teruggang voornamelijk aan het kleinere woningaanbod van de afgelopen jaren. “Almere bouwt op dit moment hoofdzakelijk voor de eigen inwoners. Al trekken de duurdere woningen in een project als Duin ook mensen van buiten. Ik heb er alle vertrouwen in dat dit in de toekomst zo blijft.”