Image

‘De corporatiesector rijdt in volle vaart af op een muur’, vreest Nul20-columnist Leon Bobbe. Het is niet de stijl van Rob Haans om dergelijke grote woorden te gebruiken, maar hij spreekt de oud-corporatiebestuurder – ruim twaalf jaar geleden zijn opvolger bij Lieven de Key – niet tegen. “Het duurzaam prestatiemodel is eindig, dat beeld wordt algemeen gedeeld. De kosten voor het dagelijks werk van een corporatie zijn de afgelopen tijd hoger komen te liggen dan de huuropbrengsten. Dat is overigens al langer bekend. Bij de onderhandelingen over de Nationale Prestatieafspraken hebben we met z’n allen al vastgesteld dat kosten en opbrengsten niet met elkaar in evenwicht zijn. Maar toen kwam de Verhuurderheffing te vervallen en schoof dat kritieke punt naar achteren. Vervolgens hebben omvangrijke kostenstijgingen, een sterke stijging van materiaalkosten en hogere lonen, die balans weer verstoord. De kosten stijgen ook harder dan de opbrengsten en dan is het onvermijdelijk dat de sector op enig moment in de problemen komt.”

Kosten omlaag

Wat staat corporaties te doen? “Simpel gezegd: de kosten moeten omlaag. Dat raakt aan het fiscale klimaat. Corporaties moeten winstbelasting betalen. Zij worden door de Atad-maatregel – een beperking van de renteaftrek – gestraft voor de investeringen die zij doen.” De ernst van de situatie verschilt per corporatie, benadrukt Haans. “Kosten en opbrengsten zijn vaak historisch bepaald. Tal van factoren spelen een rol: denk aan de leeftijd van de woningportefeuille of de samenstelling van de huurderspopulatie. In stedelijk gebied ligt het inkomen van de huurders doorgaans wat lager en heeft een corporatie vanwege passend wonen relatief minder inkomsten. Gematigd huurbeleid heeft ook een effect; verlies aan inkomsten, dat hebben we ook gezien in de discussie over huurbevriezing vorig jaar, valt nooit meer in te halen. En bij verlies aan inkomsten neemt de leencapaciteit af.”

"Verlies aan inkomsten, valt nooit meer in te halen. En bij verlies aan inkomsten neemt de leencapaciteit af”

Het nieuwe kabinet moet dus over de brug komen. “Wij zijn niet de enige sector die aandacht vraagt voor financiële knelpunten. Op tal van gebieden klinkt de roep om meer middelen. Defensie, onderwijs, zorg, iedereen wil over meer geld beschikken. Het licht staat nog niet op groen, maar het is wel een overzienbaar probleem. De woningnood staat hoog op de agenda, veel partijen verlangen van corporaties dat zij blijven investeren. Als we onze sociale woningvoorraad verder willen verduurzamen, als het totale aanbod aan sociale huurwoningen moet toenemen, dan zal de politiek linksom of rechtsom ons in staat moeten stellen die omvangrijke investeringen te doen. Ons investeringsgeld komt uit het surplus in de exploitatie. Als die negatief is, dan kunnen we het daar niet vandaan halen. Corporaties kunnen besluiten meer geld te lenen, maar ook daar zitten grenzen aan. Voor grote, gezonde corporaties geldt dat zij vanaf 2026 meer mogen lenen gezien de waarde van de onderliggende woningportefeuille, WSW hanteert voortaan een hoger borgingsplafond, heel mooi, maar dan nog zal sprake moeten zijn van kostenbeheersing en een verantwoorde schuld/waarde-verhouding.” 

Woningverkopen

Inkomsten kunnen ook komen uit de verkoop van woningen, maar bijvoorbeeld in een stad als Amsterdam klinkt aan de vooravond van de gemeenteraadsverkiezingen aan de linkerkant van het politieke spectrum steeds luider de roep om een verkoopverbod. Of in ieder geval een drastische beperking van woningverkopen. “Deels vind ik die opstelling begrijpelijk. Een stad moet over een flinke, kwalitatief goede sociale woningvoorraad beschikken. Ook is het belangrijk segregatie zoveel als mogelijk tegen te gaan. Het is dus belangrijk heel zorgvuldig te handelen, maar woningverkoop is wel één van de manieren om investeringen aan de gang te houden. Voor een stedelijke corporatie als bijvoorbeeld de Alliantie geldt dat de waarde van het bestaande vastgoed dusdanig hoog is, dat het mogelijk is één woning te verkopen en vervolgens twee nieuwe woningen te bouwen. Dat hebben we ook altijd heel slim gedaan. Daarmee groeit de woningvoorraad. Bovendien blijft die oude woning behouden. Daar komen nieuwe mensen te wonen. In de hartslag van steden is dynamiek heel belangrijk. Verkoop levert een bijdrage aan verhuisbewegingen, levert een bijdrage aan verandering van de samenstelling van buurten. Maar als de lokale politiek toch de weg van een verkoopverbod wil bewandelen, dan zullen de corporatie-investeringen onder druk komen te staan, dan zal een aantal mensen dat nieuwe huis niet vinden. De politiek zou zo eerlijk moeten zijn dat aan hun kiezers duidelijk te maken. En als het Rijk evenmin thuis geeft – in het coalitieakkoord is slechts sprake van een beperking van de winstbelasting – dan worden we dubbel geraakt. Dat zal leiden tot nog minder nieuwbouw, of erger; het kan zelfs zo zijn dat een corporatie niet meer voldoende geld heeft voor beheer en onderhoud.” 

Sluipmoordenaar

Rob Haans wijst op de grote maatschappelijke betekenis van de aanpak van de woningnood in het licht van toenemende politieke onrust en de beweging van kiezers naar de flanken. “Dan Jørgensen, de Eurocommissaris voor Wonen heeft het vorig jaar mooi verwoord. Het woningtekort is een sluipmoordenaar. Als we onze woningnood niet aanpakken, als we de mensen die noodgedwongen bij hun ouders op zolder wonen geen betere kans op een woning geven, dan zal steeds meer onvrede en extremisme ontstaan. Ook in Nederland zijn er mensen die het woningtekort koppelen aan de uitkomst van asielprocedures. Dat niet alleen, het ontbreken van een thuis remt mensen in hun ontwikkeling. Veel politieke partijen lijken dat te begrijpen. Vermindering van het woningtekort staat in vele verkiezingsprogramma’s, maar dat is niet genoeg. Zij zullen er naar moeten handelen.” Het is dezelfde Eurocommissaris die kortgeleden voorstellen heeft gedaan voor affordable housing, inclusief de bouw van corporatiewoningen in het middensegment. “Ik ben voorstander van verruiming van het corporatiedomein. Twintig jaar geleden hebben we met beleggers lang gediscussieerd over een gelijk speelveld, die discussie moeten we niet opnieuw voeren. De vraag is zoveel groter dan wat corporaties en institutionele beleggers samen kunnen bieden, ga allemaal aan het werk.”

"Als de lokale politiek toch de weg van een verkoopverbod wil bewandelen, dan zullen de corporatie-investeringen onder druk komen te staan"

Na twaalf jaar leiding te hebben gegeven aan de Alliantie, maakte hij eind vorig jaar de overstap naar Waarborgfonds Sociale Woningbouw. “Ik ben trots op de maatschappelijke prestatie die de Alliantie de afgelopen jaren heeft geleverd. Met een mooi productievolume, in die jaren hebben we misschien wel meer dan tienduizend nieuwe woningen opgeleverd. Met grote stappen op het terrein van verduurzaming. En we hebben het ondanks bijvoorbeeld de coronacrisis weten heel te houden met de huurders. Dat is nooit de prestatie van de bestuurder, iedereen is een voorbijganger, de hele organisatie heeft knap werk geleverd.” De overstap naar WSW past hem goed, aldus Haans. “De corporatiesector heeft mijn hart gestolen. Binnen het Aedes-bestuur heb ik kennisgemaakt met alle facetten van ons stelsel. En als voorzitter van de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting heb ik in de keuken van het departement mogen kijken. Dat alles bij elkaar maakt het interessant om voor WSW te kiezen. Onze statuten zijn duidelijk; het waarborgfonds helpt woningcorporaties te investeren. Dat hebben we met een professionele, solide organisatie goed voor mekaar en dat moeten we zo zien te houden. WSW heeft voor honderd miljard aan borging verstrekt. De komende jaren moeten daar gezien de Nationale Prestatieafspraken tientallen miljarden bij. Er mag dus geen twijfel sluipen in het door ons ontwikkelde stelsel, maar de wereld waarin we opereren staat niet stil. Hoe anticiperen wij op een mogelijke ombouw van het stelsel van huurtoeslag? Wat is er nodig om financiering voor het middensegment te borgen? Welk effect hebben toenemende klimaatrisico’s op het corporatiebezit? Beleggers betrekken bij hun strategische keuzes steeds vaker duurzaamheidscriteria; we zien al enig effect daarvan op de tarieven. WSW is dé plek om zin en onzin van elkaar te onderscheiden en te duiden wat voor het op peil houden van de investeringen van de corporatiesector belangrijk is.”